Con la ciudad muy por detrás de sus objetivos de vivienda y los altos costos de construcción frenando los esfuerzos de construcción, San José está considerando ampliar los incentivos financieros para estimular la próxima ola de proyectos de desarrollo.
La ciudad ha tenido resultados mixtos con sus programas de incentivos en los últimos años, con una bendición de vivienda de corta duración en 2025. Después de no poder iniciar la construcción de viviendas multifamiliares a precio de mercado en 2024, la ciudad comenzó a construir más de 2,000 unidades de viviendas multifamiliares el año pasado, con cinco proyectos por un total de 1,444 unidades que se benefician de un programa de reducción de impuestos y tarifas que el Ayuntamiento podría ampliar el martes.
A pesar de la ampliación de un programa para fomentar la construcción de más rascacielos en 2024, la densidad residencial en el centro de la ciudad sigue estancada, por lo que el gobierno de la ciudad quiere explorar incentivos para convertir espacios comerciales en apartamentos.
“Preferiría construir viviendas, crear hogares y oportunidades para las personas, hacer crecer la economía local y tener una base impositiva en continuo crecimiento que discutir sobre tarifas únicas, impuestos y otros requisitos que ni siquiera cumplimos porque los proyectos son demasiado costosos de construir y no se puede asegurar el financiamiento”, dijo el alcalde de San José, Matt Mahan, en una entrevista con The Mercury News. “Estamos optimizando para lo incorrecto. Necesitamos optimizar para obtener el resultado a escala, que es construir las viviendas que necesitamos, donde tenga sentido”.
Los datos de vivienda de San José muestran que el país no está en camino de cumplir la meta estatal de 62,200 nuevas unidades para 2031, ya que los desarrolladores han dicho repetidamente a la ciudad que los proyectos de construcción ya no son viables.
En los últimos cuatro años, los costos de construcción en San José han aumentado un 34,4%, casi el doble del índice de precios al consumidor de California. También es generalmente más caro construir proyectos de crédito fiscal para viviendas a precios de mercado y para personas de bajos ingresos en el área metropolitana de la Bahía de San Francisco, según un estudio de RAND del año pasado. Por ejemplo, el costo total promedio de desarrollo por unidad en el Área de la Bahía para proyectos a precio de mercado fue casi 1,6 veces mayor que el de San Diego y casi 3,2 veces mayor que el de Texas.
Mahan calificó el aumento del costo de vida como un fracaso de la política pública. Si bien muchas de las causas fundamentales de los problemas de producción de viviendas de San José se encuentran fuera del control directo de la ciudad, aún podrían desempeñar un papel para facilitar la construcción.
“Todos podríamos simplemente levantarnos las manos y decir: ‘Bueno, las tasas de interés son demasiado altas, así que no pasará nada hasta que la Reserva Federal se dé cuenta de esto’, pero no me lo creo”, dijo Mahan. “La realidad es que ninguna de estas cosas es binaria y todos los proyectos potenciales están en un espectro de factibilidad. Cada vez que haces que la vivienda sea un 1% más factible, obtienes más unidades”.
En la primera fase del primer programa de incentivos para viviendas multifamiliares de San José, los impuestos de construcción se redujeron en un 50 % para las primeras 1,800 unidades construidas en áreas de crecimiento designadas que presentaron solicitudes completas para junio de 2022 y recibieron permisos de construcción para fines de 2025. Además, el requisito de vivienda inclusiva se redujo al 5 % de las unidades con un ingreso medio del área del 100 %, por debajo del requisito estándar del 15 % en varios niveles de asequibilidad.
Según un memorando de la ciudad, el programa resultó en más de $20 millones en exenciones de impuestos y tarifas para los primeros cinco proyectos.
La siguiente fase del programa de incentivos, que se considerará el martes, extenderá la reducción de impuestos del 50 por ciento de 1,800 a 3,600 unidades para proyectos elegibles que reciban permisos de construcción antes del 28 de febrero de 2027. Una vez que la ciudad supere el límite de 3,600 unidades, ofrecerá una reducción del 25% en los impuestos de construcción para desarrollos calificados.
El martes también podrían aprobarse cambios significativos en el programa de rascacielos del centro de la ciudad. Las reducciones de impuestos y tarifas introducidas en 2012 dieron como resultado la finalización de 1.226 unidades residenciales entre los bloques de pisos The Graduate, Miro y The Fay. Pero después de que el límite de unidades se incrementó a 4.078 el año pasado, ningún proyecto nuevo aprovechó el programa.
Los cambios recientes incluyen incentivos financieros para proyectos elegibles de conversión comercial a residencial en el centro, incluida una exención del 100 por ciento de los impuestos de construcción y una reducción del 50 por ciento en las tarifas de estacionamiento para las primeras 500 unidades mientras el mercado de oficinas continúa en dificultades. Las siguientes 1,000 unidades que utilicen el programa recibirían una reducción del 50 por ciento en impuestos y una reducción del 30 por ciento en las tarifas de estacionamiento.
Mahan, la vicealcaldesa Pam Foley y el concejal de distrito Anthony Tordillos, que representa al centro, también han pedido a la ciudad que proporcione un mayor nivel de incentivos para proyectos que paguen salarios estándar y apoyen programas de aprendizaje.
El otro cambio importante que podría realizar la ciudad tiene que ver con su necesidad de viviendas inclusivas. Actualmente, los proyectos de alquiler deben ofrecer el 15% de las unidades al 50-100% del ingreso medio del área o el 10% al 30% del AMI. La ciudad ha propuesto ofrecer el 15% de las unidades al 60-110% del AMI, argumentando que alquileres más altos estimularían la construcción de viviendas.
El año pasado, el AMI para una familia de cuatro personas en el condado de Santa Clara fue de $195,200.
En los últimos cuatro años, la ciudad ha recibido 404 solicitudes sujetas a la ordenanza de vivienda inclusiva, pero los desarrolladores sólo han completado 43 proyectos. En el ciclo de vivienda actual, la ciudad también ha agregado solo 431 unidades para personas de bajos ingresos, menos del 5% de las 8,687 unidades que necesita para 2031.
Los cambios de vivienda propuestos recibieron el apoyo de la Cámara de Comercio de San José, que dijo que la vivienda es una de las principales preocupaciones de sus miembros y requiere “acción decisiva” para lograr las metas fijadas por el estado.
“Los empleadores constantemente citan el costo y la disponibilidad de la vivienda como barreras clave para el crecimiento, el reclutamiento de talentos y la inversión a largo plazo”, dijo la presidenta y directora ejecutiva, Leah Toeniskoetter. “Racionalizar las políticas que hacen que la vivienda sea más fácil, rápida y asequible es fundamental para el futuro de la ciudad”.
Alex Shoor, director ejecutivo de Catalyze SV, dijo que también le gustaría que la ciudad explorara más construcciones modulares y un programa de incentivos para proyectos de madera en masa que pudieran ser más baratos y rápidos de construir.
“Los gobiernos locales realmente necesitan centrarse en cómo conseguir tantas unidades de vivienda como sea posible para cumplir con nuestros objetivos de reducir los costos para los residentes y mantener unidas a nuestras comunidades y familias”, dijo Shoor. “El espacio de planificación también se ha vuelto demasiado prescriptivo, demasiado complejo y demasiado técnico y necesita simplificarse para centrarse en los resultados en lugar de los procesos”.
Mahan estuvo de acuerdo en que la construcción modular podría ayudar a aumentar la producción de viviendas, y señaló que los bloques de construcción con estructura de acero en línea de ensamblaje podrían reducir los costos en aproximadamente un 20%.
También reconoció que la ciudad ha dificultado demasiado el proceso de construcción de viviendas en ocasiones, por lo que está considerando cambios en los tiempos de revisión de proyectos, agregando una calculadora de tarifas y probando una herramienta de inteligencia artificial para permisos ADU que podría ampliarse a otros tipos de proyectos si tiene éxito.
“Necesitamos pensar más en actuar como facilitadores que como reguladores”, dijo Mahan.
