San José ha frenado los cambios en su ordenanza sobre parques de casas móviles después de una intensa reacción de los residentes que se burlaron de un aumento único de alquiler del 10% propuesto y acusaron al gobierno de la ciudad de ignorar sus preocupaciones al elaborar las nuevas reglas.
Según los cambios propuestos, el aumento del alquiler se activaría tras la venta de una vivienda, se requeriría el registro de alquiler y se introducirían procedimientos específicos para resolver disputas de alquiler. Los propietarios también podrían trasladar los costos de mejoras de capital a los residentes.
Con sus 58 parques de casas móviles, que suman más de 10,000 espacios y representan una opción de vivienda significativamente más barata que las casas tradicionales, San José tiene más que cualquier otra ciudad del estado, por lo que los cambios propuestos fueron particularmente preocupantes para los residentes, ya que la asequibilidad se ha convertido en un tema crítico.
“No estoy en contra de que los propietarios de parques mejoren sus parques”, dijo Kelly Hunt, residente de casas móviles. “Me opongo a que estos costos se transfieran a los propietarios sin total transparencia financiera. Si solicito asistencia financiera, se me pedirá que proporcione documentación para demostrar mi necesidad de subsidios. Los propietarios de parques deben cumplir con los mismos estándares antes de subsidiar a los residentes de bajos ingresos”.
Pero la Autoridad de Vivienda de San José dijo que los cambios eran necesarios para actualizar la ordenanza, que no ha cambiado significativamente en 33 años, aumentar las protecciones para los inquilinos y equilibrar los intereses de los propietarios.
Pero ante la oposición abierta de la comunidad en la reunión del Concejo Municipal del martes, los miembros del concejo pospusieron la medida hasta que se pueda llegar a un acuerdo más cooperativo.
El concejal del séptimo distrito, Bien Doan, señaló que los alquileres podrían aumentar drásticamente a medida que las casas móviles cambien de manos, lo que dificultará que los nuevos compradores puedan pagarlas.
“Pasar a través del capital puede trasladar costos significativos a los residentes, muchos de los cuales son personas mayores o con ingresos fijos. Sin protecciones adecuadas, en mi opinión, estos mecanismos socavan la asequibilidad y la estabilidad de la vivienda a largo plazo, y cualquier política que los amplíe o dependa de ellos debe abordarse con extrema cautela”, dijo Doan, que tiene el mayor número de parques de casas móviles en el área representada.
San José adoptó su ordenanza de parques de casas móviles en 1985 con el propósito expreso de preservar el inventario, evitar alquileres excesivos e irrazonables y brindar a los propietarios una rentabilidad justa y razonable.
El último cambio significativo en la regulación ocurrió en 1993, cuando los límites de aumento anual de los alquileres se redujeron de un 5% fijo al 75% del cambio en el índice de precios al consumidor local, con un aumento mínimo anual limitado al 3% y el aumento máximo limitado al 7%.
Actualmente, los propietarios pueden solicitar aumentos de alquiler por encima del monto permitido demostrando mediante la llamada “Petición de devolución justa” que los alquileres no son suficientes para cubrir los costos y generar un rendimiento adecuado.
El director de Vivienda, Erik Solivan, dijo que Plan Estratégico de Estabilización de Alquileres Fue aprobado por el Ayuntamiento en 2024 para evaluar y mejorar las políticas de la ciudad. Por lo tanto, se iniciaron cambios a la ordenanza para promover los objetivos de San José de estabilización de viviendas, preservación de unidades y alcance comunitario.
Un memorando de la ciudad decía que de 106 jurisdicciones en todo el estado que regulan los parques de casas móviles, 71 ofrecen alguna forma de posibilidad de cambiar las tarifas de alquiler luego de una transferencia de propiedad para las vacantes. Estos incluyen 46 que permiten cambios limitados, incluidos 21 con un aumento único máximo del alquiler del 10% después de una venta.
El memorando cita aumentos significativos en los costos operativos durante la última década, incluido un aumento del 195% en las primas de seguros para 19 de los 58 parques de casas móviles de la ciudad.
“Cuando la preservación histórica no está integrada en las políticas, la presión aumenta en otros lugares a través del mantenimiento diferido, el aumento de los conflictos y, en última instancia, procesos de retorno justos que afectan a comunidades enteras”, dijo Ryan Jasinsky, director de administración de propiedades en Brandenburg, Staeder & Moore, propietario de varios parques de casas móviles en San José. “La propuesta del Ministerio de Vivienda adopta un enfoque equilibrado”.
Solivan agregó que el aumento único del 10% propuesto en San José no se aplica a las transferencias de patrimonio y no tendría ningún impacto en el proceso de petición de retorno justo.
El otro gran cambio que enfureció a los residentes y defensores de la vivienda fue la propuesta de la ciudad de crear una petición que permitiría a los propietarios transferir los costos de las mejoras capitales a los residentes. La ciudad había propuesto limitar estos efectos de mejora de capital a un aumento de alquiler de no más del 2%.
Alison Cingolani, directora de políticas de SV@Home, una consultora de vivienda sin fines de lucro, cuestionó la necesidad de algunos cambios y señaló que los propietarios aún podrían solicitar un aumento de alquiler abriendo sus libros.
“Ya existe un proceso para que los propietarios de parques de casas móviles soliciten una excepción a los aumentos de alquiler permitidos para cubrir mayores costos operativos o financiar mejoras de capital”, dijo Cingolani. “Los propietarios de parques tienen que demostrar que es necesario aumentar los costes y casi nunca se utilizan. Nos oponemos a un aumento del 10 % en el alquiler por superficie al vender la casa móvil. Un alquiler por superficie más alto reduciría con el tiempo el valor de venta de la casa móvil”.
La concejal del Segundo Distrito, Pamela Campos, que representa a los residentes de 10 parques de casas móviles, dijo que la ciudad ha recibido sólo ocho solicitudes de devolución justa en los últimos 15 años.
“Tenemos muy pocos datos que justifiquen la introducción de un aumento del 10% en el alquiler al vender o transferir una casa móvil”, dijo Campos. “Entiendo que el 10% es similar a los aumentos de alquiler permitidos en otras jurisdicciones, pero no debemos confiar en un número arbitrario para un cambio tan significativo en la (ordenanza de alquiler de casas móviles) que protege a miles de residentes en toda la ciudad”. En cambio, dijo, los aumentos de alquiler deberían basarse en análisis y evidencia que demuestren la necesidad y el valor para los propietarios y residentes de parques de casas móviles.
Si bien se han estado preparando cambios a la ordenanza durante más de un año, los residentes e incluso algunos miembros de la comisión de vivienda de la ciudad dijeron que no fueron informados sobre ellos hasta hace poco.
El comisionado Rubén Navarro señaló que la junta asesora se negó a aceptar muchos de los cambios propuestos en diciembre y que no se presentó evidencia verificable de que los parques de casas móviles estuvieran en dificultades financieras en las condiciones actuales. También cuestionó la transparencia de la forma en que se redactó el reglamento.
“Los documentos internos muestran que los representantes de los propietarios de parques de casas móviles participaron en el desarrollo de estas propuestas, lo cual es profundamente preocupante y socava la confianza en todo este proceso”, dijo Navarro.
Los funcionarios de la ciudad reconocieron la necesidad de una revisión más exhaustiva.
“Soy consciente de que el departamento ha celebrado muchas reuniones y se ha comunicado con las partes interesadas”, dijo la concejal del Distrito 1, Rosemary Kamei. “Sin embargo, parece que en estas circunstancias, si no formulamos políticas en colaboración con ellos, los afectados no se sentirán escuchados. La comunicación se siente como un anuncio desde arriba, sin importar cuán bien intencionado sea, (como) han señalado muchos oradores”.
