Los funcionarios de Oakland tienen una nueva perspectiva sobre un controvertido programa de vivienda que no siempre ha brindado la asequibilidad que prometió a los inquilinos con dificultades..
En toda California, las ciudades han firmado un plan de financiación en el que las viviendas se compran a precios de mercado y se realquilan aparentemente a precios asequibles para profesores, enfermeras y otros trabajadores de ingresos medios. En cambio, los acuerdos a menudo enriquecieron financieramente a los inversores y desarrolladores de bonos, al tiempo que ofrecían pequeños descuentos en los alquileres, y provocaron que los gobiernos locales perdieran millones en impuestos a la propiedad, según encontró una investigación de esta organización de noticias.
A medida que los alquileres vuelven a aumentar en Oakland, la ciudad está analizando el programa por segunda vez. Pero a diferencia de otras ciudades, muchas de las cuales se unieron al programa cuando aún era nuevo y no había sido probado, los funcionarios aquí se están beneficiando de las lecciones que otras ciudades han aprendido. Están añadiendo barreras que esperan impidan que el programa se convierta en otro regalo financiero.
“Los dos principales problemas que hemos visto con acuerdos anteriores han sido capturar con precisión los beneficios públicos y garantizar la sostenibilidad financiera de los acuerdos”, dijo en un comunicado el analista senior de políticas de Oakland, Caleb Smith. “Estas pautas propuestas son un conjunto de estándares básicos para proyectos de viviendas para personas de ingresos medios que pueden demostrar beneficios públicos que superan significativamente los costos asociados”.
Los acuerdos de vivienda para personas de ingresos medios financiados con bonos comenzaron en California alrededor de 2019. En estos acuerdos, un patrocinador privado (generalmente un desarrollador o inversionista inmobiliario) identifica propiedades para comprar a precio de mercado y luego trabaja con una agencia gubernamental que puede emitir bonos municipales: títulos de deuda emitidos por gobiernos estatales y locales. La agencia emite los bonos y se convierte en propietaria de la propiedad. El patrocinador del proyecto recibe una remuneración por su trabajo de intermediación en el contrato.
Dado que la propiedad es propiedad de una autoridad estatal, está exenta del impuesto sobre la propiedad. La ciudad donde se aprueba el proyecto también debe firmar el acuerdo para garantizar la exención de impuestos a la propiedad, que pueden valer cientos de miles de dólares al año.
En teoría, el patrocinador del proyecto utiliza los ahorros en impuestos a la propiedad para limitar los alquileres a un nivel asequible para quienes ganan entre el 80% y el 120% del ingreso medio del área; por ejemplo, entre $87,550 y $134,250 para una sola persona en el condado de Alameda.
Sin embargo, esta organización de noticias descubrió que varios de estos proyectos para personas de ingresos medios no lograron proporcionar ahorros significativos a los inquilinos, a pesar de los miles de dólares en impuestos a la propiedad retenidos. Los inversores lo cuestionan, diciendo que muchos de los proyectos habrían proporcionado a los inquilinos un alivio de los alquileres del mercado.
Algunos de estos proyectos financiados con bonos, agobiados por una deuda excesiva y un crecimiento de los alquileres inferior al esperado, también han caído en dificultades financieras.
Los patrocinadores y financiadores de los proyectos ya han cosechado millones. Los 13 acuerdos de vivienda para personas de ingresos medios en el Área de la Bahía generaron 25 millones de dólares en honorarios iniciales para los patrocinadores del proyecto y otros 48 millones de dólares en comisiones para los banqueros y bufetes de abogados que emitieron los bonos. Los intereses ganados por los inversores en bonos también están exentos de impuestos estatales y federales sobre la renta, lo cual es una gran ventaja en California, donde la tasa de renta puede llegar hasta el 50% para las personas con mayores ingresos.
Según un informe reciente de ApartmentList, Los alquileres en San Francisco aumentaron un 12% El año pasado, el traslado de trabajadores de IA a la ciudad generó una renovada demanda de vivienda. Si este auge tecnológico se parece en algo al anterior, el aumento de los alquileres podría afectar a Oakland, donde los alquileres están empezando a subir de nuevo después de una caída de años.
Con los precios de la vivienda aún bajos en Oakland, la ciudad ve una oportunidad de comprar propiedades de bajo mercado con descuento y convertirlas en viviendas con ingresos restringidos a través del modelo de financiación de bonos.
Pero en lugar de centrarse en inquilinos que ganan hasta el 120% del ingreso medio del área, Oakland se centraría exclusivamente en aquellos que ganan el 80% o menos. Los proyectos también deben demostrar que el valor del ahorro de alquiler para los inquilinos es al menos el 110% de los impuestos a la propiedad no percibidos. Los honorarios de los directores de proyecto también tendrían un límite del 3% del valor de la propiedad.
La ciudad también pondría a prueba el programa para que no se puedan comprar y convertir más de 600 unidades en viviendas para personas de ingresos medios. El personal de la ciudad estima que Oakland podría perder alrededor de $960,000 al año, lo cual no es insignificante en una ciudad que depende de los votantes. un impuesto predial de 40 millones de dólares al año en 2026 para ayudar a cerrar un gran déficit presupuestario. Otras entidades tributarias, como el Distrito Escolar Unificado de Oakland y el Condado de Alameda, perderían hasta $1,32 millones por año en impuestos a la propiedad. En conjunto, serían más de $68 millones durante la vida de un bono a 30 años.
A lo largo de los años, varias empresas privadas se habían acercado a Oakland para negociar acuerdos de financiación con bonos, pero la ciudad no cedió. En 2024, la compañía comenzó a examinar el programa nuevamente después de que The Martin Group, una firma de bienes raíces de Oakland, se acercara a ella y le propusiera comprar una propiedad de 224 unidades cerca del lago Merritt en el centro de Oakland a través del modelo de financiamiento de bonos para ingresos medios. Martin Group finalmente abandonó el plan y compró 19th & Harrison con financiación privada en 2025. 61 millones de dólares en enero de 2025, casi la mitad del valor de la propiedad un año antes.
Las reglas más estrictas de Oakland podrían hacer que el programa sea menos atractivo para los desarrolladores. Las empresas involucradas en estos acuerdos de vivienda para personas de ingresos medios lucharon con éxito contra un intento de la legislatura estatal en 2022 de regular la industria, diciendo que límites más estrictos a los alquileres harían imposible financiar proyectos.
A medida que salgan a la venta casas construidas más recientemente en Oakland, podría haber potencial para más acuerdos para “ingresos medios”, dijo Smith. La ciudad está considerando una propuesta para comprar 4400 Martin Luther King Jr. Way, un proyecto de viviendas para estudiantes de 57 unidades que ya ha comenzado a construirse. se detuvo el año pasado bajo el modelo de financiación de bonos.
