El gigante inmobiliario de California, Irvine Co., se encuentra en medio de un impulso de construcción en un punto álgido para el desarrollo futuro en todo el estado: viviendas en espacios menos que tradicionales.
La empresa con sede en Newport Beach, propietaria de 125 complejos con 65.000 apartamentos en todo California, tiene 3.000 unidades en construcción en tres ubicaciones del condado de Orange. hay otros 9,000 unidades en varias etapas de planificación en los condados de Orange, San Diego y Santa Clara. Irvine Co. ocuparía el puesto 12 entre los principales propietarios de viviendas estadounidenses en el país si participara Cuadros de mando del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar.
La actividad de construcción de Irvine Co. se produce en medio de una desaceleración nacional en la construcción de viviendas.
Los altos costos de financiamiento, una economía tambaleante, alquileres fijos y un exceso de construcción en ciertos mercados llevaron a muchos otros desarrolladores a cancelar o posponer proyectos de alquiler. En California, la construcción de viviendas, medida según los permisos multifamiliares, ha disminuido un 25% en los últimos dos años, la tasa más rápida desde 2013-2014.
Pero el propietario de Irvine Co., Donald Bren, el inversionista inmobiliario más rico del país, a menudo recurre a ideas poco convencionales. Por ejemplo, comenzó a construir casas nuevamente en 2009, mucho antes de que otros tuvieran el coraje de construir después del colapso del mercado inmobiliario durante la Gran Recesión.
La confianza de este hombre de 93 años para apostar a contracorriente proviene de su enfoque a largo plazo como promotor y propietario. Irvine Co. ha creado una cartera diversa centrada en California de propiedades residenciales, comerciales, de entretenimiento, de ocio y comerciales.
Bren es pionero en lo que la industria llama “comunidades planificadas maestramente”, donde vecindarios enteros tienen planes de desarrollo a largo plazo. Ver los bienes raíces como una inversión de una década ayuda a que las fluctuaciones económicas en tiempo real parezcan un detalle modesto en la creación de nuevos bienes inmuebles.
“Lograr la visión de la planificación maestra ha sido una dedicación y una pasión de toda la vida”, dijo Bren en un comunicado al Southern California News Group. “Estoy seguro de que el legado de nuestra gestión perdurará de muchas maneras nuevas”.
Vivir en centros
Debido a que es difícil encontrar terrenos no desarrollados, Irvine Co., al igual que otros desarrolladores, está ocupado intercambiando espacios por oficinas, almacenes o centros comerciales en desarrollos residenciales.
Pero en 2025, pocos desarrolladores están ejecutando una expansión de arrendamientos al ritmo de Irvine Co. El año pasado Clasificación de desarrolladores de NMHC mostró que sólo 13 empresas estadounidenses están construyendo más de 3.000 viviendas, que es lo que Irvine Co. está construyendo actualmente.
En el condado de Orange, Irvine Co. tiene 1,481 apartamentos en construcción en dos propiedades previamente divididas en zonas para espacio de oficinas cerca del centro comercial Irvine Spectrum. La ampliación de un complejo existente junto al Gran Parque con 313 unidades residenciales está a punto de finalizar. Además, se planean 1.858 unidades para otra ubicación de Spectrum previamente prevista para uso comercial.
Además, se están construyendo 2.500 apartamentos en el Research Park centrado en oficinas de UC Irvine. Se planean alrededor de 900 unidades para el área de uso mixto de Newport Center. Además, se construirán 1,336 apartamentos de alquiler en un terreno excepcional adquirido por Irvine Co. en Tustin.
Además, se utilizará el exceso de espacio comercial, ya que actualmente hay 1,261 apartamentos prearrendados en el centro comercial Market Place en Irvine.
En el Área de la Bahía, la compañía recibió recientemente la aprobación para 1,792 apartamentos en el proyecto Santa Clara Park, que reemplazará las oficinas ubicadas a pocos pasos de su complejo de uso mixto Santa Clara Square.
Y en San Diego, se están diseñando 552 apartamentos para que encajen en un campus de oficinas existente cerca de University Town Center.
Es hora de repensar
El lienzo de Irvine Co. ha cambiado.
El desarrollador es conocido por transformar su enorme sitio de Irvine Ranch durante el último medio siglo en gran parte de la ciudad de Irvine, considerada uno de los mejores lugares para vivir en el país.
Sin embargo, estas zonas en bruto ya se han desarrollado en gran medida. Irvine Co., como muchas empresas inmobiliarias de California, tiene que ser creativa en un estado que carece de terrenos fácilmente urbanizables en sus centros de población.
El cambio económico también requiere un mayor replanteamiento. La popularidad del trabajo remoto ensombrece el futuro de las oficinas inmobiliarias. Las compras online afectan la rentabilidad de los establecimientos minoristas. Todos estos desafíos se cruzan con el impulso de California por más viviendas.
Irvine Co. se adaptó cambiando su juego de vivienda. Visite Market Place, un centro comercial de 130 tiendas justo al lado de la autopista 5 entre Irvine y Tustin.
Se demolió una hilera de tiendas para dar paso a un nuevo complejo de apartamentos. La primera de estas propiedades en alquiler se encuentra actualmente en prealquilado.
Pero un esfuerzo de construcción más modesto en el sitio es un ejemplo del compromiso de Irvine Co. de combinar mejor diferentes tipos de propiedades.
Un pequeño complejo comercial situado justo entre los nuevos apartamentos y el cine del centro comercial fue demolido y reconstruido a pocos metros de distancia. La adición de 6.200 metros cuadrados de espacio de césped rodeado de tiendas creó una transición suave entre el espacio habitable y las comodidades del centro.
“Lo que más nos entusiasma es crear un espacio que combine el comercio minorista y el residencial”, me dijo Rob Elliot, vicepresidente senior de planificación y diseño de la empresa.
Una respuesta entusiasta a la inauguración revela a Elliot: “La gente tiene hambre de espacios como este”.
el cartel
Debido a diversas limitaciones económicas y sociales, los desarrollos de uso mixto en California deben continuar desarrollándose.
Simplemente dividir las propiedades en tres usos distintos (apartamentos, tiendas, oficinas) o acomodar establecimientos minoristas en la parte inferior de espacios residenciales o comerciales está fuera de lugar. Integrar el sector inmobiliario para que las personas puedan moverse fácilmente entre la vida, el trabajo y el ocio parece ser el secreto.
Los expertos de Irvine Co. ven la Plaza Santa Clara como su marcador para esta nueva fase de planificación de uso mixto.
La compañía comenzó en 2013 con un impulso de los funcionarios de Santa Clara para adquirir una serie de propiedades antiguas de parques empresariales de poca altura a lo largo de la autopista 101.
Durante la última década, se han demolido edificios y se han convertido en 1.800 apartamentos, 28 tiendas y restaurantes y 1,7 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas. Todo esto tuvo lugar en un sitio de 100 acres, lo que presentó una curva de aprendizaje para Irvine Co., que estaba acostumbrada a grandes propiedades.
El atractivo del proyecto radica en su transitabilidad para peatones. Ninguna valla separa las distintas propiedades, que están salpicadas de senderos y parques que contienen 100 árboles maduros que han sido preservados o reubicados en el sitio.
“La calle es lo suficientemente estrecha como para fomentar el tráfico de peatones entre oficinas, comercios y viviendas”, dijo Elliot.
Extraña sinergia
Irvine Co. puede actuar de manera diferente porque es diferente.
Pertenece enteramente a Bren, El valor se estima en alrededor de 19 mil millones de dólares. A diferencia de otras firmas de bienes raíces, que a menudo están encadenadas por las demandas a corto plazo de Wall Street o de los banqueros, el control único de Bren permite a su empresa el lujo de pensar con paciencia.
Y en un mundo inmobiliario donde la mayoría de las empresas son especialistas en nichos específicos y se centran sólo en una parte del mercado inmobiliario, Irvine Co. es un desarrollador y operador multidisciplinario.
Esto permite gestionar la planificación de proyectos de uso mixto bajo un mismo techo. Sus competidores enfocados pueden enfrentar el desafío de trabajar en diferentes tipos de propiedades.
Pero no se trata sólo de la amplia cartera. Existe una extraña sinergia entre los clientes de Irvine Co.: empleadores, propietarios de tiendas, inquilinos o compradores de viviendas.
“Las empresas exigen campus de oficinas que estén conectados con el comercio minorista y la vivienda para poder atraer a los empleados a la oficina”, dijo Elliot.
¿Y qué minorista no quiere tener más compradores cerca?
Pero colocar viviendas en distritos comerciales es más que simplemente hacer malabarismos con los activos. El distrito de vivir, trabajar y jugar también resulta atractivo para los consumidores.
“Es simplemente una oportunidad diferente”, dijo Elliot. “Hay muchas personas, sobre todo jóvenes, que buscan este tipo de entorno de vida”.
Jonathan Lansner es columnista de negocios del Southern California News Group. Puede ser contactado en jlansner@scng.com
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