Cuando Eric Itakara escuchó su condominio de Mountain View el año pasado, esperaba ahorrar algo de dinero para las comisiones.
Las reglas para los agentes definidos se reescribieron recientemente como parte de un acuerdo pionero entre la Asociación Nacional de Realores y un grupo de vendedores de viviendas. Durante décadas, los vendedores generalmente pagaron una tarifa entre 5% o 6%, dividida entre su propio corredor y el del comprador. Las nuevas reglas que los observadores de la industria han predicho finalmente podrían ver este estándar por parte de los compradores de la fuerza y sus agentes a negociar por separado.
Pero Itakura descubrió que no había cambiado mucho. Dos compradores hicieron ofertas y le pidieron que cubra la tarifa de su agente. Uno quería 2.5%, el otro 3%. Itakura sabía que podía decir que no, pero también sabía que los compradores podían correr.
“Hay una convención que ha estado disponible durante mucho tiempo”, dijo Itacura. “Cuanto más intentes enfriar contra este estándar, más problemas potenciales te causarás”.
En todo el país, los vendedores como Itakura descubren que las regulaciones de comparación han cambiado las reglas en papel, la práctica de los vendedores que pagan comisiones sigue siendo la misma, y también las tarifas. La comisión representativa promedio del comprador fue del 2.43 por ciento en el segundo trimestre de 2025, Según Redfin – Casi idéntico al año anterior antes del cambio de control. En una casa media del Área de la Bahía de $ 1.3 millones, esto es de alrededor de $ 31,600 en los agentes del comprador.
En el pasado, un comprador no tenía que firmar un contrato con su agente; de hecho, no ha sido consciente de la tarifa de su agente porque el vendedor normalmente pagaba. La práctica fue aplicada por una regla NAR, según la cual un vendedor dividió su comisión al representante del comprador para una lista cargada en los servicios de múltiples listas o MLS conectados con NAR, las bases de datos privadas en las que se ofrecen agentes a la venta.
Un grupo de vendedores de casas en Missouri demandó a NAR en 2019 y argumentó que la práctica había inflado artificialmente las tarifas. Un jurado se les ocurrió y en un acuerdo, la Asociación de Realores acordó “desacoplar” las comisiones. Se ha establecido una nueva regla en la que los compradores tienen que firmar un contrato representativo de corredores de compradores antes de especificar una oferta en la que se especifique la tarifa del agente y el comprador paga si un vendedor disminuye.
Los contratos han jugado un papel en el mantenimiento de las tarifas de la industria, especialmente en un mercado inmobiliario lento. Incluso si un vendedor siempre puede decir que no, puede tener la sensación de que tiene que cubrir al agente de un comprador, porque si este no es el caso, el comprador no podría pagar el pago de la tarifa acordada de su propio costo de bolsillo.
“Los vendedores ejercen estos contratos bajo una gran presión para aceptar casi siempre las tarifas normales del agente, ya sea 2.5% o 3.0%”
Según la gerencia de Bidet, el Ministerio de Justicia de los Estados Unidos Consideraciones consideradas Sobre el nuevo requisito. En una presentación el año pasado en relación con el caso, el Departamento de Justicia advirtió que la regla podría “dañar a los compradores y limitar la competencia de los corredores”.
Según la Asociación Nacional de Realores, los contratos ayudan a definir la relación entre un comprador y su agente, agregar transacciones de transparencia y permitir que un comprador negocie su tarifa. “Los compradores escritos son pro-consumo y competencia profesional”, escribió la asociación en explicación.
Los corredores han anclado los procedimientos legales en varios estados, incluido California. En 2024 la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California patrocinó una factura Esto tiene que firmar a los compradores estos acuerdos. Fue fácilmente con soporte cruzado.
“El vendedor entiende que es pagar una compensación”, dijo Janelle Boyenga, una agente con sede en Los Altos. “Especialmente porque los precios son tan altos, los compradores no quieren encontrar dinero adicional. Es bastante difícil comprar una casa en Silicon Valley”.
El formulario para el contrato estándar del corredor de compradores, elaborado por la Asociación de Realores de California, incluso contiene una casilla que puede verificar a los agentes para decir: “El comprador no tiene suficientes medios para pagar el corredor”. El mensaje al vendedor es claro: no pague una comisión y el comprador puede ejecutarse.
En una explicación, Car dijo que “cada vendedor liberará para decidir si debe contribuir a la compensación del corredor del comprador”.
“Puedes decirte que no”, dijo el agente de Berkeley, Daniel Stea. “Pero si le dice que no, eso podría cambiar su oferta, porque de repente tiene que encontrar una manera de pagarle a su agente”.
Antes de firmar, los compradores pueden intentar hacer una tarifa más baja con sus agentes para traer una oferta más competitiva a la mesa. Los agentes dicen que sus tarifas son negociables y siempre lo han sido.
Pero la industria está a la defensiva en sus tarifas. En el Área de la Bahía, una docena de agentes cuestionó que el 2.5% sigue siendo la tarifa estándar para los agentes compradores, aunque algunos “descuento Corredores con hada plana menos carga. Algunos agentes dicen que preferirían perder a un cliente en lugar de reducir su precio.
“Por lo general, no voy más bajo al 2.5%porque es mi valor”, dijo Ricky Flores, un agente de Sotheby’s en Menlo Park. “Trabajo duro y lo que traigo a los compradores vale más que dejar que mi comisión se vaya”.
Algunos de los agentes encuestados dijeron que los corredores que trabajan para las herramientas de presión para mantener las tarifas al 2.5% o más. Los corredores generalmente se conservan del 15 al 40% de sus agentes.
Esta organización de noticias preguntó a varios corredores si hacían cumplir una tarifa del 2.5%. Coldwell Banker rechazó una declaración. Sotheby’s y Christie’s no respondieron. Un portavoz de la brújula dijo en un comunicado: “La brújula es de la opinión de que todas las comisiones son negociables y no legalmente definidas”.
Dado que la mayoría de ellos trabajan exclusivamente en comisiones, los agentes también tienen pocos incentivos para ofrecer descuentos. Muchos trabajan como agentes de la lista y como agente del comprador y no quieren que se reduzca el estándar industrial.
“Es una industria cooperativa”, dijo Brobeck. “Hace que sea mucho más fácil mantener los estándares de la cultura”.
Los agentes dijeron que algunos compradores cubrieron su propia comisión, especialmente aquellos que querían endulzar sus ofertas. En los mercados calientes en los que tiene más apalancamiento, un vendedor también puede restablecer la solicitud de un comprador para cubrir la compensación. El representante del comprador, que desea desesperadamente completar una venta, puede incluso abrir su contrato original y aceptar reducir su tarifa.
Pero rara vez, dicen los agentes. La mayoría de los vendedores analizan sus ingresos netos después de las comisiones y eligen una oferta desde allí. Las inspecciones, los datos finales o el precio de la oferta son más comunes en las negociaciones que en las comisiones.
En última instancia, Itacura se sintió así, a pesar de que estaba lleno de una tarifa del 3%, aceptó esta oferta porque el comprador parecía más cerrado.
“En principio, no queríamos luchar por algo”, dijo. “La imagen general era que se vendía el apartamento”.
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