Casi tres años después de la fecha límite estatal, un condado del Área de la Bahía y tres ciudades de la región aún no han completado sus planes de vivienda exigidos por el estado, lo que los deja vulnerables a multas, pérdida de subvenciones y la temida “ayuda al constructor” que puede costarles el control sobre las decisiones sobre el uso de la tierra.
El condado de San Mateo y las ciudades de Half Moon Bay, Belvedere y Clayton aún deben buscar la aprobación estatal para sus planes, que debían presentarse antes del 31 de enero de 2023.
Cada ocho años, los gobiernos locales de California deben presentar planes llamados “elementos de vivienda”, que sirven como hojas de ruta sobre cómo las ciudades y los condados permitirán una cierta cantidad de viviendas con distintos niveles de asequibilidad.
Después de décadas de desarrollo lento y costos de vivienda disparados, los funcionarios estatales han aumentado significativamente los objetivos de construcción de viviendas en la mayoría de las jurisdicciones e introducido nuevas sanciones para aquellos que no completen sus planes a tiempo.
En general, los 110 gobiernos locales del Área de la Bahía son responsables de agregar 441.000 nuevas viviendas entre 2023 y 2031, frente a 187.990 en el ciclo anterior de ocho años. Hasta ahora, la región está muy retrasada en el cumplimiento del nuevo y ambicioso objetivo, en parte debido a las altas tasas de interés y otras fuerzas del mercado.
A pesar de la amenaza de sanciones más severas, los defensores de la vivienda dicen que parece haber una falta de urgencia en buscar la aprobación estatal en las pocas comunidades que quedan sin unidades de vivienda terminadas.
“Se trata de jurisdicciones en gran medida pequeñas y ricas que probablemente sienten que no tienen ninguna obligación y que pueden contratar suficientes abogados para liberarse de las obligaciones que les impone el Estado”, dijo Matt Regan, experto en política de vivienda del Consejo del Área de la Bahía, un grupo proempresarial.
Algunos funcionarios locales negaron la afirmación y dijeron que trabajaron estrechamente con los reguladores para finalizar los complejos planes, que normalmente tienen cientos de páginas y describen una amplia gama de políticas y prácticas de vivienda.
“No ha habido retrasos en la ciudad de Half Moon Bay”, dijo Leslie Lacko, directora de desarrollo comunitario de la ciudad.
A principios de este mes, la ciudad costera del condado de San Mateo adoptó un quinto borrador de su plan para actualizar las políticas sobre unidades de vivienda accesorias y las preocupaciones de otros reguladores. La ciudad planea presentar el plan a los funcionarios estatales a finales de este mes.
Desde que se implementaron gradualmente las nuevas regulaciones de vivienda, el estado ha impuesto sanciones graves sólo a un puñado de ciudades, principalmente en el sur de California, por no obtener aprobación para sus planes. En 2023, los funcionarios estatales demandaron a Hunnigton Beach, que ha desacatado abiertamente el proceso de construcción de viviendas, amenazándola potencialmente con cientos de miles de dólares en multas mensuales.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado no respondió cuando se le preguntó si el estado buscaría imponer sanciones contra las jurisdicciones del Área de la Bahía.
Aún así, las comunidades del Área de la Bahía que han presentado planes de vivienda tarde están sujetas al Builder’s Remedy, una disposición de la ley estatal que permite a los desarrolladores impulsar proyectos de vivienda masivos que exceden los límites de zonificación local. Los gobiernos locales sólo están obligados a aceptar dichos proyectos si el estado determina que los elementos de sus viviendas no cumplen con las regulaciones.
Hasta el año pasado, las ciudades y condados de la región habían recibido al menos 98 propuestas de renovación de edificios por un total de más de 13.000 unidades. A pesar de una avalancha de propuestas que acapararon los titulares y el posterior alboroto de los habitantes de los suburbios de que la solución del desarrollador “manhattanizaría” sus comunidades, sigue sin estar claro cuántos proyectos realmente han comenzado.
Sin embargo, en Belvedere un promotor aprovechó esto Amenaza de una propuesta de reparación por parte de una gran empresa constructora el año pasado para convencer a los funcionarios locales de que aprobaran un proyecto dúplex más pequeño de 40 unidades a lo largo del paseo marítimo de la rica ciudad del condado de Marin.
Sin embargo, Belvedere aún debe completar su componente residencial. En septiembre, los supervisores enviaron a la ciudad una carta pidiéndole que completara el proceso de rezonificación necesario para crear más viviendas, un aspecto clave de su plan. La carta también recordó a la ciudad sobre posibles multas y sanciones por incumplimiento, incluida la exclusión de ciertos subsidios federales de vivienda y transporte.
Los funcionarios de Belvedere no respondieron a una solicitud de comentarios.
En la península, el condado de San Mateo recibió una carta similar de la agencia de rendición de cuentas en septiembre. Los funcionarios del condado dijeron que trabajarían lo más rápido posible para completar el proceso de rezonificación requerido para mediados del próximo año, atribuyendo el retraso a las “dificultades para navegar las muchas nuevas leyes de vivienda” aprobadas en los últimos años. Dijeron que el distrito no había recibido una solicitud de permiso de construcción.
En Half Moon Bay, los funcionarios dijeron que el lento progreso es necesario para garantizar que el plan de vivienda de la ciudad cumpla con las regulaciones de la Comisión Costera estatal. El objetivo de la comisión es proteger los hábitats costeros y mantener el acceso público a la costa. Sin embargo, los críticos lo acusan desde hace tiempo de obstaculizar la construcción de nuevas viviendas. Las autoridades dijeron que la ciudad no ha recibido una propuesta de reurbanización del desarrollador.
Los funcionarios de la ciudad de Clayton, un pequeño enclave suburbano cerca de Concord, no respondieron a una solicitud de comentarios sobre la demora en la aprobación de su plan.
