El presidente Trump y el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, plantearon recientemente la idea de ofrecer a las personas una hipoteca a 50 años en lugar de la opción de financiación más convencional a 30 años. Esto puede parecer tentador al principio porque extender el pago de una hipoteca reduciría los pagos mensuales del prestatario, pero esto no resolvería la crisis de asequibilidad de la vivienda.
No es exagerado llamar crisis a la situación actual. Según el Banco de la Reserva Federal de Atlanta, el porcentaje del ingreso familiar necesario para permitirse tan sólo una vivienda de precio medio está ahora cerca de un máximo histórico, y la asequibilidad está cerca de un mínimo histórico. Toda una generación de jóvenes estadounidenses ha renunciado en gran medida al sueño de tener su propia casa.
El gasto derrochador de la administración Biden y la mala gestión de la política monetaria de la Reserva Federal hicieron que los precios de las viviendas y las tasas de interés se dispararan, un doble golpe mortal que paralizó el mercado inmobiliario.
Dado que los precios de las viviendas y las tasas de interés son los principales factores para determinar el pago hipotecario mensual de un comprador potencial, los estadounidenses vieron cómo el pago hipotecario mensual de una vivienda de precio medio se duplicó con creces en menos de cuatro años a medida que estos dos factores aumentaron rápidamente.
Si esto no es una crisis de asequibilidad, entonces no lo es.
Mercado congelado
Para agravar el problema está el hecho de que millones de estadounidenses compraron o refinanciaron viviendas a tasas de interés inusualmente bajas en 2020 y 2021 y prácticamente no pueden vender sus casas en el mercado actual de tasas de interés relativamente altas.
La razón de este fenómeno es que el vendedor casi siempre tiene que liquidar la hipoteca existente sobre una vivienda en el momento de la venta, finalizando así la hipoteca. Los ingresos restantes se utilizan luego para el pago inicial de otra vivienda. Sin embargo, la nueva hipoteca no es otro préstamo al 3% o menos, sino normalmente al 6% o más.
El vendedor debe contentarse con mudarse a una casa significativamente más barata, de lo contrario el pago mensual de la hipoteca se disparará. Como resultado, los propietarios de viviendas hoy en día ponen sus casas a precios inflados sólo para tratar de controlar los costos de financiamiento de su próxima casa.
Las cosas tampoco pintan mejor en el mercado de la nueva construcción, donde los constructores se enfrentan a costes récord que tienen que trasladar a los consumidores para evitar pérdidas. Aún así, las viviendas de nivel básico y las opciones más baratas no son nada rentables en ciertos mercados, por lo que los constructores de viviendas cada vez más construyen únicamente casas de lujo.
En respuesta al congelado mercado inmobiliario estadounidense, muchos comentaristas están pidiendo que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés, reduciendo así el costo de financiamiento para los potenciales compradores de viviendas, aumentando en teoría la asequibilidad.
Desafortunadamente, hoy en día las tasas de interés y los precios inmobiliarios se han realineado en gran medida, lo que significa que han vuelto a su tradicional relación inversa. Cuando las tasas de interés caen, las personas pueden pedir prestado más dinero manteniendo el mismo pago hipotecario mensual. Esto significa que los prestatarios pueden asumir hipotecas más grandes y aumentar los precios de las viviendas, manteniendo la asequibilidad sin cambios.
error fatal
Este también es un error fatal con la hipoteca a 50 años. Esto alentará a los posibles propietarios a pedir prestado más de lo que deberían, al tiempo que ejercerá presión al alza sobre los precios de las viviendas.
Mientras tanto, el prestatario es efectivamente un inquilino, al menos durante la primera década de la hipoteca, ya que casi ninguna parte del pago mensual de la hipoteca se destina al capital, lo que reduce la cantidad adeuda al banco. El propietario de la vivienda prácticamente no acumulará capital durante este tiempo, de forma similar a un inquilino.
Peor aún, la edad promedio de quien compra una vivienda por primera vez es ahora de 40 años. Incluso en el improbable escenario de que la introducción de hipotecas a 50 años reduzca esta edad, tal vez incluso a 35, los propietarios no serían propietarios de sus viviendas hasta bien entrada la jubilación, por lo que es posible que nunca puedan jubilarse para seguir haciendo los pagos de la hipoteca.
Si bien la hipoteca a 50 años propuesta surge de un deseo sincero de ayudar a los estadounidenses a encontrar viviendas asequibles, no resolvería el problema. De hecho, la vivienda es inasequible no por falta de opciones de financiación a largo plazo, sino porque existe un desajuste fundamental entre la oferta y la demanda.
Cuando la administración Biden inundó el país con más de 10 millones de inmigrantes ilegales, la demanda de vivienda aumentó significativamente. Al mismo tiempo, las políticas fiscales y monetarias fallidas desviaron capital del sector privado, como el de la vivienda, lo que provocó una disminución de la producción. Años de sobrerregulación desde el nivel local hasta el federal han reducido aún más la oferta de vivienda.
Esto es Economía 101: aumentar la demanda y disminuir la oferta es una forma instructiva de hacer subir los precios. Si realmente queremos resolver la crisis de asequibilidad de la vivienda, debemos abordar las causas fundamentales del desajuste existente entre la oferta y la demanda, no introducir mecanismos de financiación novedosos que se sumen al problema subyacente.
EJ Antoni es economista jefe de la Heritage Foundation. ©2025 Agencia de contenidos Tribune.
