El mercado inmobiliario está empeorando cada vez más. Los precios de las propiedades han aumentado más del 50% desde la pandemia. Alrededor de un tercio de los hogares estadounidenses gastan ahora más del 30% de sus ingresos en vivienda. En 2014, la edad promedio de quien compraba una vivienda por primera vez era de 31 años. En 2025 era de 40 años, la edad más alta jamás registrada.
El meollo del problema es simple: demasiado dinero para muy pocas casas. ¿Cuántas casas más necesita Estados Unidos? He visto estimaciones entre 2 y 5 millones. Es una escasez que existe desde hace décadas y todavía estamos muy lejos de resolverla. En 2025, se construyeron menos viviendas por cada 100.000 habitantes en Estados Unidos que en 2005, 1995, 1985 o 1975.
Todas las Casas Blancas desde la administración del presidente Barack Obama han reconocido la necesidad de construir más viviendas, pero los resultados han sido pobres tanto entre demócratas como entre republicanos. El problema de la vivienda es difícil de solucionar desde el Despacho Oval. Los códigos de zonificación y construcción se establecen a nivel estatal y local. Las tasas de interés las fija la Reserva Federal. En 2024, Kamala Harris prometió construir 3 millones de viviendas nuevas y publicó un plan que ningún experto en vivienda con el que hablé creía que se acercaría a lograr ese objetivo.
“Creo que hemos aprendido que la política federal de vivienda se encuentra en un equilibrio realmente frágil”, dijo Jared Bernstein, quien dirigió el Consejo de Asesores Económicos del presidente Joe Biden. “A las ciudades y los estados simplemente se les pide que hagan muy poco. No harán mucho para superar los obstáculos que bloquean la vivienda asequible”.
Bernstein, ahora investigador principal del Centro para el Progreso Estadounidense, quiere cambiar eso. Está entre los autores de un nuevo plan de vivienda que busca brindar al próximo gobierno una gama de soluciones que se acerquen más a abordar la magnitud del problema.
Incentivos federales
En el centro del plan del centro hay una idea que llama “alivio de alquiler para la reforma”. No me gusta el nombre, pero me gusta la idea: los lugares con escasez de viviendas -y hay muchos- tienen una opción. Construya los apartamentos y el gobierno federal dará a todos los inquilinos de la ciudad hasta $1,000 de descuento en su alquiler, o no construirá los apartamentos y perderá el acceso a ciertas subvenciones federales.
El Searchlight Institute, un nuevo grupo de expertos demócrata, propuso recientemente una idea similar. Según esta versión, las ciudades y otros lugares que cumplan objetivos ambiciosos en materia de vivienda serían elegibles para un reembolso federal que daría a cada hogar (tanto propietarios como inquilinos) un cheque equivalente al aumento promedio del alquiler durante el último año. En otras palabras, si se construyen suficientes viviendas, el gobierno federal dará dinero a las personas que viven cerca de esas viviendas.
Ambas ideas intentan resolver el difícil problema central de la política de vivienda: son las personas que ya tienen viviendas las que tienen voz en la política y la planificación locales. A menudo les gusta su barrio tal como es. No quieren más tráfico, nuevos vecinos o la molestia de las obras de construcción cercanas. ¿Qué hay para ellos?
“La forma de decirlo un poco duramente es dar a los inquilinos un incentivo para presentarse a las elecciones locales y presionar a sus funcionarios electos para que hagan cosas favorables a los inquilinos, lo cual no odio como estrategia”, dijo Jenny Schütz, directora de política de vivienda de Arnold Ventures. “Si la mayoría de los inquilinos se presentaran en las primarias y exigieran que su alcalde y su concejo municipal realmente hicieran cosas buenas, podríamos obtener resultados muy diferentes. Pero la mayoría de los inquilinos no se presentan, especialmente en las primarias, y por eso surgen estas coaliciones dominadas por los propietarios en las ciudades que dificultan la construcción”.
Vivienda modular
La otra gran idea del plan del Center for American Progress es cambiar la forma en que construimos viviendas en Estados Unidos. “Si nos remontamos a 1910, alguien apareció con una caja de herramientas y un martillo para construir una casa”, dijo Bernstein. “Y si nos vamos hasta 2025, es lo mismo. Este es el único sector donde la productividad literalmente ha estado cayendo durante cinco décadas, mientras que todo lo demás ha aumentado”.
La comparación que se hace a menudo aquí se refiere a la fabricación. Entre 1950 y 2020, la productividad manufacturera (cuánto se podría producir con la misma cantidad de trabajadores) aumentó en más del 900%. Ésa es una de las razones por las que todo, desde las mesas hasta los televisores, es más barato hoy que hace décadas. Pero durante el mismo período, la productividad en el sector de la construcción ha caído. Ésa no es la única razón por la que la vivienda es tan cara hoy en día, pero es una de ellas.
Pero se pueden construir viviendas: construir casas en una fábrica externa, de forma muy parecida a como fabricamos automóviles, y luego enviarlas para su montaje final. Esta tecnología se desarrolló en Estados Unidos cuando George Romney, el padre de Mitt Romney, se desempeñó como Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano durante la administración de Nixon. Pero Estados Unidos no ha determinado las reglas ni la financiación para convertirla en una industria. En cambio, se popularizó en otros lugares. En Suecia, por ejemplo, más del 40% de las viviendas nuevas (y más del 80% de las viviendas unifamiliares) se construyen fuera del sitio.
El plan del Center for American Progress incluye una serie de proyectos para transformar esta industria inventada por los estadounidenses en una en la que Estados Unidos lidere. Quieren que el gobierno lance un importante programa de investigación para financiar la innovación en vivienda. Quieren que el gobierno federal utilice su poder adquisitivo para convertirse en compradores de viviendas modulares por primera vez; una idea en este caso sería que el Departamento de Defensa modernice las viviendas de su base militar mediante la construcción modular. Quieren modernizar los códigos de construcción para facilitar la construcción modular (por ejemplo, eliminar el obsoleto requisito federal de que se coloque una carcasa de acero permanente en todas las estructuras modulares) y actualizar las normas federales de seguros y financiación para garantizar que la producción modular califique.
Vivienda inasequible
Se podría imaginar que los estados y las ciudades actúan antes que el gobierno federal. “Nueva York alguna vez fue un modelo de producción creativa de viviendas asequibles liderada por el sector público”, dice el plan de vivienda del alcalde electo Zohran Mamdani. “Pero décadas de desinversión y reducción de la capacidad gubernamental nos han dejado esperando a que la industria inmobiliaria resuelva una crisis inmobiliaria de la que se beneficia”.
Su plan no menciona que la construcción de viviendas asequibles subsidiadas públicamente se ha vuelto increíblemente costosa porque el dinero público desencadena reglas, procesos, revisiones y negociaciones que las viviendas a precio de mercado no pueden manejar. Un estudio de Rand encontró que las viviendas asequibles en California cuestan más de 1,5 veces más por pie cuadrado que las viviendas a precio de mercado; Una investigación del Washington Post encontró un desarrollo de viviendas asequibles en D.C. cuya construcción costó $800,000 cada una, mientras que el mismo desarrollador construyó unidades a precio de mercado al lado por $350,000. Una de las razones por las que no estamos construyendo suficientes viviendas asequibles es que hemos hecho que la construcción de viviendas asequibles sea inasequible.
Mamdani propuso invertir 100.000 millones de dólares durante la próxima década para construir 200.000 “viviendas con alquiler estabilizado, construidas por sindicatos, subsidiadas públicamente y permanentemente asequibles”. Eso equivale a 500.000 dólares por unidad, si todo va bien. ¿Qué pasaría si la ciudad de Nueva York se convirtiera en un caso de prueba de cómo la construcción modular podría permitir que las viviendas públicas, encargadas y construidas en grandes cantidades en fábricas sindicales, se construyeran más baratas y más rápidamente que las viviendas a precio de mercado? Si fuera sólo $350.000 por unidad, eso significaría que se necesitarían construir casi 300.000 unidades por el mismo costo.
Un problema que ha enfrentado la industria de la vivienda modular es la falta de una demanda constante para mantener las fábricas en funcionamiento y resolver los problemas de construcción. Un lugar como la ciudad de Nueva York que quiera construir viviendas públicas a gran escala durante un largo período de tiempo podría crear esa demanda constante y utilizarla para crear una industria: Nueva York podría convertirse en el líder estadounidense en construcción modular.
Quizás eso sea imaginativo. Pero durante demasiado tiempo nuestro pensamiento sobre la vivienda –tanto pública como privada– ha sido demasiado limitado. Hemos aceptado aumentos de costos impactantes junto con un estancamiento de la productividad. Hemos hecho imposible que decenas de millones de familias puedan construir la vida que desean en las ciudades que idealmente elegirían. En este punto, simplemente no es suficiente para permitir la construcción de más viviendas. Necesitamos cambiar la forma en que construimos viviendas. No sé si la vivienda modular es realmente la respuesta. Pero vale la pena intentarlo.
Ezra Klein es columnista del New York Times.
