El presidente Donald Trump dijo recientemente en las redes sociales que pediría al Congreso que impidiera que los grandes inversores y las empresas de capital privado compren viviendas unifamiliares.
su plan no tenia muchos detalles Pero reiteró el estribillo común en todo Estados Unidos de que los inversores no deberían ser propietarios de viviendas y que hacerlo eleva los precios.
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Los críticos han argumentado que el problema está exagerado. aproximadamente el 4% de los alquileres unifamiliares propiedad de inversores institucionales. Los estudios a lo largo de los años han demostrado consistentemente que el condado de San Diego tiene uno de estos las tarifas más bajas inversor institucional.
Aún así, es probable que la medida sea popular entre los votantes, e incluso prohibir que algunas grandes empresas como Blackstone compren propiedades podría marcar una pequeña diferencia en el mercado inmobiliario.
Preguntar: ¿Debería el Congreso prohibir a los grandes inversores comprar viviendas unifamiliares?
economistas
Ray Major, economista
SÍ: Se debería prohibir a los inversores institucionales la propiedad de viviendas unifamiliares. El sueño americano se basa en ser propietario de una vivienda, y todas las personas en Estados Unidos deberían poder trabajar duro y costear una vivienda. Los inversores institucionales reducen la oferta y aumentan los precios de las propiedades, convirtiendo a los posibles propietarios en inquilinos de por vida. A largo plazo, esto perjudicará la capacidad del estadounidense promedio de generar riqueza generacional y transmitirla a sus hijos.
Caroline Freund, Escuela de Política y Estrategia Global de UC San Diego
NO: Los inversores tienen impactos mixtos sobre la asequibilidad de la vivienda. Las familias que no pueden permitirse el lujo de comprar se benefician del alquiler en vecindarios con buenas escuelas. Los inversores también pueden estabilizar los mercados durante las recesiones, como lo hicieron después de la crisis financiera, cuando los precios colapsaron. Para mejorar la asequibilidad, limitar la propiedad de grandes inversores en mercados donde tienen poder de fijación de precios tendría más sentido que una prohibición total. Y si el objetivo es aumentar la oferta de viviendas y mejorar la asequibilidad, existen herramientas mucho mejores que las restricciones a la inversión.
Kelly Cunningham, Instituto de Investigación Económica de San Diego
NO: La gran mayoría de las viviendas unifamiliares en alquiler pertenecen a pequeños y medianos propietarios, y menos del 5% pertenecen a grandes inversores. Culpar a las grandes empresas parece ser un deseo generalizado de dar a la administración la impresión de que se preocupa por los precios de la vivienda y está haciendo algo con respecto a la asequibilidad, ignorando al mismo tiempo los verdaderos impulsores de los costos de la vivienda y los problemas reales causados por la sobrerregulación, las restricciones al desarrollo y el interés compuesto. Culpar a los inversores podría dar lugar a que las políticas tengan un impacto negativo general en los mercados internos.
Alan Gin, Universidad de San Diego
SÍ: Aunque los inversores institucionales sólo representan una pequeña parte del mercado, su influencia está creciendo. Importan en los márgenes, lo que puede tener grandes implicaciones para algunas comunidades. Al aumentar la demanda de vivienda, hacen que los precios suban, lo que hace que la inflación de los precios de la vivienda sea uno de los factores más importantes en el aumento de la tasa de inflación general. También pueden desplazar a los compradores individuales que pueden tener dificultades para competir con ofertas en efectivo en un entorno de altas tasas de interés.
James Hamilton, Universidad de California en San Diego
NO: Cuando un inversor compra una casa y la alquila, es una casa menos ocupada por el propietario y una casa más ocupada por el inquilino. Esto no cambia los costos generales de vivienda. Además, la Constitución no otorga al Congreso ni al Presidente la autoridad para hacer cumplir dicha regulación. Este es un problema local, no un problema nacional. La verdadera solución es reducir las tarifas y restricciones de vivienda locales.
Norma Miller, Universidad de San Diego
NO: Esta restricción a la propiedad institucional es emblemática de la interferencia de la población en el mercado inmobiliario y, al igual que los controles de alquileres, es perjudicial en el largo plazo porque inhibe la asignación de capital y la nueva oferta en el mercado inmobiliario. Los precios de las propiedades y los niveles de alquiler están determinados predominantemente por los fundamentos de la oferta y la demanda: p. B. Crecimiento del empleo, migración, restricciones de zonificación, NIMBY y niveles de construcción. Las instituciones pueden gestionar los alquileres de forma más sistemática, utilizando herramientas dinámicas de fijación de precios y procedimientos operativos estandarizados, pero no dictan el mercado. Reaccionan ante ello.
David Ely, Universidad Estatal de San Diego
NO: La falta de viviendas unifamiliares asequibles se debe principalmente a la insuficiencia de nuevas construcciones. Un factor que contribuye a que los propietarios existentes opten por no actualizar porque no quieren renunciar a su hipoteca con tasas de interés bajas. Dada la proporción relativamente pequeña de inversores institucionales en viviendas unifamiliares, restringir la compra de viviendas no proporcionará a los hogares un espacio habitable significativamente mayor ni un aumento lento de los precios.
gestión
Phil Blair, mano de obra
NO: La cuestión no es quién posee las propiedades en alquiler, sino cuántas de ellas están disponibles. El sector privado ha encontrado un nicho para la inversión inmobiliaria y merece poder aprovecharlo. La ley de la oferta y la demanda establece que la construcción de más viviendas provocará el colapso de los precios de alquiler. El gobierno podría liberar miles de acres de tierra no utilizada en todo el país para viviendas muy necesarias.
Chris Van Gorder, Scripps Salud
SÍ: Los porcentajes podrían ser bajos en función del número de viviendas compradas por grandes inversores, inversores de capital privado u otros inversores corporativos. Sin embargo, sus compras están provocando que los precios de las viviendas se disparen a medida que la riqueza personal reduce el inventario disponible para quienes buscan comprar viviendas para uso personal. Creo que esto podría controlar fácilmente el precio de las viviendas aumentando la disponibilidad para los compradores privados.
Jamie Moraga, Franklin Revere
NO: El presidente Trump propuso prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares. La palabra clave “más” sugiere un límite, no una traición. En lugar de una prohibición total, el Congreso podría encontrar apoyo bipartidista para considerar un límite a la propiedad institucional de viviendas unifamiliares. Un límite podría facilitar la competencia para los compradores por primera vez, ayudar a proteger a los inquilinos de los “megapropietarios” y reducir la concentración del mercado. También podría ayudar a equilibrar la asequibilidad de la vivienda, la oferta de alquileres y los impactos de la vivienda.
Gary London, Asesores Moeder de Londres
SÍ: Pero eso es un poco de balón prisionero económico porque hay relativamente pocas casas en carteras institucionales en San Diego. Propongo una legislación que se centre en 1) políticas de zonificación y uso de la tierra para fomentar la construcción de nuevas viviendas, 2) incentivar la reducción de personal para personas mayores mediante la eliminación del impuesto a las ganancias de capital, y 3) permitir una transferencia única de los impuestos a la propiedad existentes para nuevas transacciones. Entonces surgiría un mercado de reventa más sólido, junto con la demanda de viviendas nuevas.
Bob Rauch, RA Rauch y asociados
NO: Los inversores institucionales representan sólo una pequeña porción del mercado inmobiliario, por lo que prohibirlos contribuiría poco a bajar los precios. También ofrecen viviendas de alquiler para personas que no pueden o no quieren comprar. Las propuestas para restringir la adquisición de propiedades reflejan el tipo de políticas que el alcalde Mamdani ha impulsado en la ciudad de Nueva York. Necesitamos reducir las regulaciones, impuestos y tarifas que limitan la oferta. Restringir quién puede comprar viviendas reduce el mercado y desalienta la construcción.
Austin Neudecker, Crecimiento del tejido
SÍ: Si bien la propiedad institucional representa actualmente solo el 4% del mercado, los fondos con un sesgo algorítmico cada vez mayor, las ofertas en efectivo y la conversión a propiedades de alquiler pueden hacer subir los precios y crear externalidades negativas, lo que afecta especialmente a los compradores primerizos. Primero, realice pruebas específicas del mercado con periodos de tiempo breves y analice el impacto en los precios, la oferta y la asequibilidad de los inquilinos antes de implementarlas de manera más amplia o eliminarlas gradualmente.
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