Me pregunto por qué la compra de viviendas en California está en su punto más bajo generacional.
Aquí hay un factor infravalorado: el alquiler parece una ganga importante, aunque también sea caro.
Zillow puso el costo de propiedad en el punto de mira en un estudio de lo que llama los costos “ocultos” de propiedad: mantenimiento, impuestos a la propiedad y seguros. Cuando agrega estos costos a los ya dolorosos pagos de la hipoteca, obtiene una visión más completa de la carga financiera de ser propietario. Y verá, ser propietario de una propiedad es más caro que lo que los inquilinos típicos pagan a sus propietarios.
Mi confiable hoja de cálculo desglosó las estimaciones de costos ocultos de Zillow para 30 áreas metropolitanas importantes (incluidas cuatro en California) y comparó esos gastos con otra preocupación financiera importante: la hipoteca. Estos costos totales de vivienda se compararon con las estimaciones de alquiler de Zillow para estas áreas metropolitanas para determinar hasta qué punto los inquilinos están por delante de los compradores en costos mensuales.
Considere los resultados promedio de las cuatro áreas metropolitanas de California.
Según el recuento de Zillow, los alquileres típicos son de $2,985 por mes, en comparación con $6,316 en costos de propiedad mensuales, incluida una hipoteca del 6,4% y un pago inicial del 20% en una casa de $933,000. Por cierto, el pago inicial de 186.000 dólares no está incluido en estos costes del comprador.
Estos cálculos muestran que un hogar con un alquiler estándar en California puede, en teoría, ahorrar $3,331 por mes en comparación con ser propietario de una casa. Esto corresponde a un descuento del 47% en los costes de vivienda.
recompensa del inquilino
¿Qué tan grande es esta brecha?
Supongamos que los alquileres en California aumentan un 5% anual en el futuro. Mientras tanto, los costos de la vivienda permanecen constantes, un escenario muy improbable porque si bien la tasa hipotecaria es fija, es probable que estos costos ocultos (impuestos, seguros y mantenimiento) aumenten con el tiempo.
Sin embargo, según mi cálculo favorable a la propiedad, se necesitarían 16 años para que se cerrara esta brecha entre el alquiler y la propiedad. Estamos en 2041.
Los fanáticos de los condominios deberían considerar las explicaciones “Usted paga la hipoteca del propietario” o “¿Qué pasa con el valor líquido?” elevar. Esta es una brecha casi incomprensible.
El inquilino típico de California toma una decisión financiera acertada.
Y esto no es exclusivo de California debido al alto costo de la vivienda.
Los resultados medios para las 26 áreas metropolitanas fuera de California muestran un alquiler mensual de $1,838, un 38% más barato que el del Estado Dorado. Los costos operativos son $3,383, 46% menos que los de California.
A nivel nacional, los inquilinos ahorran $1,545 por mes. Según mis cálculos amigables para los propietarios, este descuento del 55% tardaría 13 años en disiparse.
Visto localmente
Considere las cuatro áreas metropolitanas de California con la misma ecuación de alquiler con opción a compra, clasificadas según cuántos años podrían pasar hasta que desaparezcan los ahorros mensuales de los inquilinos…
San Francisco: Se necesitarían 18 años para cerrar la brecha. El alquiler mensual estimado de Zillow es de $3,148 (número 2 a nivel nacional) en comparación con los costos operativos mensuales de $7,470 (número 1). Los inquilinos ahorran $4,322 o 42% por mes.
Los Ángeles-Condado de Orange: 18 años de tiempo de reparación con un alquiler estimado de $3,148 (n° 5 a nivel nacional) en comparación con costos operativos mensuales de $7,470 (n° 2). Los inquilinos ahorran $3,450 por mes o 46%.
San Diego: 15 años de tiempo de reparación con un alquiler mensual de $3016 (n.° 3) frente a costos operativos de $6227 (n.° 3). Los inquilinos pueden ahorrar $3,211 por mes. Eso es el 48%.
Sacramento: 13 años de tiempo de reparación con un alquiler mensual de $2300 (n.° 8) frente a costos operativos mensuales de $4378 (n.° 8). Los inquilinos pueden ahorrar $2,078 por mes. Eso es el 53%.
Jonathan Lansner es columnista de negocios del Southern California News Group. Puede ser contactado en jlansner@scng.com
