El presidente Donald Trump tiene predilección por tener un chivo expiatorio conveniente, y el miércoles eligió uno a quien culpar de la crisis inmobiliaria del país: inversionistas que compran grandes cantidades de viviendas unifamiliares y las operan como propiedades de alquiler.
Trump escribió en Truth Social que estaba tomando medidas para evitar este tipo de compras como parte de un programa más amplio para que las viviendas vuelvan a ser asequibles. Dijo que “la gente vive en casas, no en negocios”. Dijo que brindaría más detalles en dos semanas cuando visite Davos, una estación de esquí suiza no conocida por sus viviendas asequibles.
Pero no es necesario esperar a conocer los detalles. Los propietarios no son la causa de la crisis inmobiliaria del país, y cualquier plan que reduzca la inversión en vivienda sólo empeorará las cosas.
La crisis es un problema simple con una solución complicada. El problema es que Estados Unidos no tiene suficientes viviendas. Lo difícil es construir más. Ciertamente es más fácil, y quizás más conveniente desde el punto de vista político, hablar de excluir a los inversores, imponer controles de alquileres o expulsar a los inmigrantes del país, pero nada de eso funcionará. La manera de hacer que la vivienda sea más asequible es construir más viviendas.
El sector de la construcción nunca se recuperó completamente de la crisis financiera de 2008. Desde entonces, la población ha crecido más rápido que la oferta de viviendas nuevas, y el resultado es un gran juego de sillas musicales y no hay suficientes sillas. Aunque las estimaciones varían, los expertos generalmente coinciden en que necesitamos millones de nuevas unidades de vivienda para cerrar la brecha. Up for Growth, un grupo de expertos que se centra en la escasez, cifra la cifra en 3,78 millones.
medio cocido
Casi un año después de asumir el cargo, Trump aún no ha ofrecido ningún plan significativo para aumentar la construcción de viviendas. En cambio, ha presentado una serie de ideas a medias, como en noviembre cuando sugirió en su plataforma de redes sociales que su gobierno podría introducir un préstamo hipotecario a 50 años.
Su amenaza de prohibir a los inversores institucionales es el último ejemplo. Como suele ocurrir, Trump no propone ninguna política real con detalles concretos. Dice cosas que cree que la gente quiere escuchar, incluso si provienen del manual político de los progresistas que le encanta odiar.
Ni siquiera está claro si Trump tiene el poder de prohibir a los compradores institucionales, ni si el Congreso aceptaría seguir adelante con la idea. Sin embargo, por el bien de este ensayo, considerémoslo como una idea real. Por ejemplo, digamos que Trump quiere apoyar un proyecto de ley presentado en 2022 por el representante Adam Smith, demócrata por Washington, que impondría un impuesto del 100 por ciento a la compra de viviendas unifamiliares por parte de cualquier empresa con activos de 20 millones de dólares o más.
Primero, es importante entender que tal propuesta no impediría la mayoría de las compras de viviendas unifamiliares para su uso como propiedades de alquiler. En 2022, el Urban Institute estimó que los inversores institucionales poseían 574.000 viviendas unifamiliares. Eso era menos del 1% de las viviendas unifamiliares del país y menos del 5% de los alquileres unifamiliares. En otras palabras, la mayoría de las casas de alquiler pertenecen a pequeños propietarios.
Una prohibición podría tener algunas ventajas. Una menor competencia por parte de los inversores podría alentar a los vendedores a aceptar precios más bajos; Es más probable que los compradores vivan en las casas en lugar de alquilarlas.
Pero penalizaría a los inquilinos. El aumento de la inversión institucional en viviendas unifamiliares se entiende mejor como un reemplazo posterior a la crisis de los préstamos hipotecarios de alto riesgo. Los estándares crediticios más estrictos están dejando a millones de estadounidenses sin poder obtener préstamos para comprar viviendas. Los propietarios institucionales permiten que las personas vivan en el mismo lugar, pero como inquilinos.
¿Sería mejor ampliar los préstamos? El instinto puede ser decir que sí. Los estadounidenses generalmente ven la propiedad de vivienda como un fin en sí mismo, un medio para la creación de riqueza y un componente básico de comunidades estables. Pero la crisis inmobiliaria demostró que las casas compradas con préstamos de alto riesgo sólo proporcionaban la ilusión de ser propietarios. Los prestatarios no han creado equidad ni han establecido comunidades duraderas.
Ofrecer opciones a los inquilinos
Los grandes recursos financieros de los inversores institucionales no sólo ofrecen más oportunidades a los inquilinos. También proporcionan a los constructores de viviendas una nueva fuente de capital. Las empresas pueden vender el exceso de inventario a empresas de alquiler para que puedan construir de manera más agresiva. Y en algunos casos construyen casas para los propietarios. El año pasado, el constructor de viviendas DR Horton completó una subdivisión de 72 viviendas unifamiliares llamada Cypress en Wesley Park en las afueras de Tallahassee, Florida. Alquiló las casas y luego las vendió todas a una empresa de inversión llamada Topaz Capital Group.
Nadie se inmutaría si fuera un edificio de apartamentos de 72 unidades llamado Cypress en Wesley Park.
De hecho, es importante recordar que la propiedad institucional de viviendas no es nada nuevo. Los propietarios institucionales tienen una presencia mucho mayor y más antigua en el mercado inmobiliario. Invitation Homes, el mayor propietario de viviendas unifamiliares de alquiler del país, poseía o administraba alrededor de 110.000 propiedades hasta septiembre, lo que representa una gran cantidad de casas. También es aproximadamente una décima parte del número de apartamentos que posee o administra el mayor propietario del país, Greystar.
El mercado inmobiliario ofrece una advertencia. El Departamento de Justicia desmanteló recientemente un acuerdo en el que varios de los propietarios residenciales más importantes, incluido Greystar, supuestamente trabajaron juntos a través de un servicio de fijación de precios de terceros, RealPage, para aumentar los alquileres. En algunas áreas metropolitanas, particularmente en Sun Belt, los inversores institucionales han comprado suficientes viviendas unifamiliares como para participar potencialmente en planes similares. Es algo a lo que los reguladores deberían estar atentos.
Pero volvamos al panorama general. He aquí una prueba de fuego que puede utilizar cada vez que los políticos digan que tienen una idea para hacer que las viviendas sean más asequibles: ¿Esto conducirá a que se construyan más viviendas?
Sólo ayuda si la respuesta es sí.
Binyamin Appelbaum escribe sobre negocios y economía para el consejo editorial del New York Times.
