Por Deborah Brennan, CalMatters
La demanda del propietario de una vivienda de Carlsbad, John Levy, contra la Comisión Costera busca sanciones por dos puertas cerradas con llave, vegetación nativa, un lugar para celebrar bodas y una cancha de pickleball. También cuestiona la autoridad de la comisión para imponer multas multimillonarias sin revisión judicial.
La comisión, que protege el acceso público y la calidad ambiental en la Zona Costera, una franja de tierra a lo largo de la costa de California, acusó a Levy de bloquear el acceso público a la playa, eliminar el hábitat de las aves playeras e instalar ilegalmente la cancha de pickleball. Fue multado con 2,4 millones de dólares por estos delitos.
Levy sostiene que las dos puertas que la comisión quiere que abra tienen cuestiones complejas de derechos de propiedad. Dijo que respetaba las protecciones ambientales y, aunque construyó la cancha sin los permisos adecuados, está trabajando con la ciudad para solucionar el problema.
Estos son asuntos del día a día ante la comisión, que involucran cómo el público obtiene acceso a las propiedades costeras y qué se construye allí. Pero Levy Queja va más allá, argumentando que la poderosa comisión violó sus derechos al debido proceso al imponer grandes multas y cobrar sanciones que financian sus propios programas sin supervisión judicial.
“Ellos son el investigador, el juez, el jurado y también el tesorero”, dijo Levy.
El personal y los miembros de la Comisión no respondieron a las preguntas de CalMatters, citando litigios pendientes. En la audiencia de octubre, el abogado encargado de la aplicación de la ley de la Comisión Costera, Rob Moddelmog, dijo que Levy podría haber evitado el conflicto que duró años si hubiera seguido la Ley de Costas de California.
“En cualquier momento durante este período, el Sr. Levy podría simplemente haber abierto su puerta y quitado el candado de otra puerta dentro de las servidumbres y haber retirado el desarrollo de la zona de amortiguamiento del humedal, evitando así todo el proceso”, dijo Moddelmog a los comisionados. “Pero después de todo este tiempo y después de un esfuerzo considerable por parte de su personal, ha decidido no hacerlo”.
Problemas en Levyland
La propiedad de Levy se encuentra en la esquina de Buena Vista Lagoon en Carlsbad. Compró el terreno y recibió un permiso de desarrollo costero en 1998 para construir la propiedad que llamó “Levyland”. Casi de inmediato comenzó a discutir con la comisión sobre los términos de la aprobación.
Casi todas las playas de California están abiertas al público y la comisión puede ordenar a los propietarios que proporcionen acceso a la playa en toda su propiedad. Levy dijo que el permiso requiere “acceso lateral”, lo que significa que los visitantes pueden acceder a la playa desde partes adyacentes de la costa. La comisión argumenta que esto no se adapta a los bañistas discapacitados y dice que Levy debe permitir el acceso desde Mountain View Drive.
Hay dos caminos que podrían permitir a los bañistas cruzar la propiedad de Levy. Uno es un camino a la playa a lo largo de la propiedad de Levy, que es propiedad de la asociación de propietarios vecina. El otro es un sendero en su terreno que bordea la laguna.
Ambos están bloqueados por puertas que han estado prácticamente cerradas durante un cuarto de siglo, una violación de su permiso, dijo la comisión.
“Hemos estado pidiendo al señor Levy que cumpla con la Ley de Costas y su (permiso de desarrollo costero) durante años y él se ha negado”, dijo Moddelmog. “Y es por eso que nos vemos obligados a presentarle hoy esta orden para obligar al señor Levy a abordar finalmente sus violaciones”.
Levy dice que está dispuesto a brindar acceso público, pero se ve obstaculizado por problemas de propiedad y servidumbres. Cuando construyó la casa, Levy instaló una puerta en el camino a la playa con el permiso de la Asociación de Propietarios. Ahora dijo que necesita el permiso del club para retirar la puerta de su propiedad.
También acordó conceder a la ciudad de Carlsbad una servidumbre para que los visitantes pudieran caminar hasta la playa. La comisión sostiene que la servidumbre existe, por lo que el portón debe estar abierto. Pero los funcionarios de Levy y Carlsbad dicen que la ciudad nunca lo aceptó.
“Una de las preguntas fundamentales que subyacen a esto es si realmente existe una servidumbre”, dijo Jeremy Talcott, abogado de la Pacific Legal Foundation, una firma de abogados de interés público que aboga por los derechos de propiedad y representa a Levy en el caso.
Los funcionarios de Carlsbad no hicieron comentarios sobre esta historia, citando un litigio pendiente. Pero en una carta a la comisión, el Director de Desarrollo Comunitario de Carlsbad, Jeff Murphy, y la abogada de la ciudad, Marissa Kaweki, dijeron que Carlsbad cuestionó la autoridad de la comisión para exigir la remoción de la puerta y dijo que la ciudad no había aceptado la servidumbre.
“El público actualmente no tiene acceso a esta opción propuesta de uso de senderos porque no ha sido aceptada por la ciudad”, escribieron.
Levy tiene la obligación de abrir la puerta y proporcionar acceso al sendero independientemente de la participación de la ciudad, argumentó el personal de la comisión. Pero sin la responsabilidad de la ciudad por la seguridad y el mantenimiento del sendero, permitir que el público ingrese a su terreno es una carga demasiado grande, dijo Levy.
“Si realmente hubiera sido culpable de bloquear el acceso público o de no cumplir con mi permiso costero, habría cedido o habría renunciado”, dijo. “Pero no lo hice”.
La comisión también multó a Levy por violaciones al desarrollo costero: alteraciones no autorizadas a su propiedad.
Su propiedad bordea la laguna por dos lados y proporciona hábitat para las aves en peligro de extinción Ridgeway ridgeway, el charrán de California y la crisopa. Tenía que proporcionar una zona de protección de 100 pies de vegetación nativa para las aves playeras. La comisión acusó a Levy, que ahora vive en Nueva Zelanda, de alquilar su casa como lugar de celebración de bodas y de eliminar la vegetación nativa para liberar un estacionamiento para eventos.
También construyó una cancha de pickleball en la propiedad sin permiso. Moddelmog dijo que el personal de la comisión no necesariamente se opuso, pero recomendó ubicarlo más lejos de la laguna.
Levy dijo que no opera un lugar para celebrar bodas, pero sí permite bodas en su propiedad de alquiler. Y dijo que eliminó las plantas invasoras de la costa y las reemplazó con mezclas de semillas nativas. Autodenominado “ávido jugador de pickleball”, admitió que fue un error construir la cancha sin un permiso, pero está trabajando para obtener un permiso “posterior”.
Organizaciones sin fines de lucro como Surfrider Foundation, Disability Rights California y Buena Vista Audubon pidieron a la comisión que aprobara sanciones contra Levy.
“Es hora de poner fin a estas graves violaciones del acceso costero y de los hábitats de los humedales de una vez por todas”, escribieron los funcionarios de Surfrider.
Pero Talcott dijo que estas cuestiones de derechos de propiedad deberían decidirse en los tribunales, no en la misma agencia gubernamental que investigó el asunto y emitió el aviso de violación.
“No creo que este tipo de cuestiones puedan resolverse en una audiencia de la comisión”, dijo. “No hay un árbitro neutral en esta audiencia. No son jueces. Son una comisión encargada de maximizar el acceso público y con la autoridad para investigar, procesar y juzgar violaciones a la Ley de Costas”.
¿Quién debería decidir sobre los conflictos costeros?
Durante más de medio siglo, la Comisión Costera ha protegido los ecosistemas costeros y ha mantenido las playas abiertas a todos los californianos. Los críticos dicen que este también es el caso. construcción de viviendas limitada en zonas costeras y obtuvo amplios poderes para imponer fuertes multas.
La Comisión puede multa a los propietarios $ 11,250 por día hasta cinco años por cada infracción. En disputas prolongadas, las disputas pueden ascender a millones o incluso decenas de millones de dólares. En el caso de Levy, Moddelmog dijo que el personal “recomienda un enfoque conservador” y consolidó todas sus supuestas violaciones de acceso público en una multa de $1 millón y las violaciones de desarrollo costero en una multa de $1,4 millones.
Las penas carecen de las protecciones del debido proceso de un juicio penal, argumentó Levy en su denuncia. Por ejemplo, las audiencias de la comisión no incluyen el derecho a testificar bajo juramento, certificar pruebas o emitir citaciones e interrogar a los testigos, dijo Talcott.
“No existen ninguno de los procedimientos requeridos en un proceso penal”, dijo.
La comisión también tiene un conflicto de intereses al decidir sus propias sanciones, dice la denuncia, porque el dinero recaudado de esas sanciones financia su propia aplicación de la ley y otros programas.
Mary Jo Wiggins, profesora de derecho en la Universidad de San Diego que se especializa en bienes raíces y uso de la tierra, dijo que no es raro que los reguladores impongan multas costosas.
“Las agencias públicas toman decisiones de naturaleza similar a las de la Comisión Costera de California”, dijo. “Se trata más del alcance de su poder que de si tienen o no el poder para hacerlo”.
Por ejemplo esto Junta de Recursos del Aire de California puede confiar en jueces de derecho administrativo para imponer multas de hasta $100,000 o $300,000 por ciertas violaciones de combustible en lugar de un litigio civil. En 2023, la legislatura aprobó la Autoridad Estatal de Control de Recursos Hídricos hasta una multa para los infractores del agua $10,000 por día más $2,500 por cada acre de agua extraída.
Levy sostiene en su denuncia que las multas de siete cifras que se le impusieron son sanciones “cuasi penales” que deberían estar sujetas a revisión judicial. Wiggins dijo que ese es un argumento creíble.
“No sólo son compensatorias, sino también punitivas”, afirmó. “Eso requiere un mayor nivel de escrutinio que la comisión no proporciona porque revisa sus propias multas”.
Si el caso no se resuelve a su favor, Levy y la fundación apelarán ante la Corte Suprema estatal o incluso ante un tribunal federal, según Talcott.
Es posible que el precedente no esté a favor de Levy. En 2016, la Comisión de Costas multó a Warren y Henny Lent con 4.185 millones de dólares. Violaciones de acceso costero en su casa de Malibú. En 2021, un tribunal de apelaciones confirmó la sentencia y los tribunales supremos estatales y federales se negaron a revisar el caso.
Levy dijo que está dispuesto a llegar tan lejos como pueda para desafiar a la Comisión Costera.
“Tengo 74 años y no me importa cuánto tenga que gastar, pero voy a llevar esto a la cima en Estados Unidos y California”, dijo.
