La semana pasada, las tasas de interés promedio de las hipotecas a tasa fija a 30 años cayeron por debajo del 6% por primera vez en tres años y medio. Freddie Mac informó que la tasa a 30 años era del 5,98% al 26 de febrero, por debajo del 6,76% de hace un año y significativamente más baja que el reciente pico del 7,8% en octubre de 2023.
Las tasas de interés más bajas deberían ayudar a los prestatarios, pero también pueden alentar a los vendedores a poner sus casas en venta y mudarse. Al final del tercer trimestre (datos más recientes disponibles), la proporción de préstamos hipotecarios pendientes por debajo del 4% es del 51,5%, por lo que incluso un préstamo del 6% dificulta que los propietarios vendan sus casas y compren una nueva, ya que sus pagos mensuales aumentarían considerablemente. Este llamado “efecto bloqueo” ha mantenido los inventarios bajo control.
Si dejó de buscar una casa cuando las tasas de interés estaban por encima del 7%, no debería entusiasmarse demasiado con sus perspectivas ahora. La asequibilidad de la vivienda ha mejorado, pero sólo ligeramente.
El Monitor de Asequibilidad de Propiedad de Vivienda (HOAM, por sus siglas en inglés) del Banco de la Reserva Federal de Atlanta proporciona una medición mensual de la capacidad de un hogar de ingresos medios para permitirse una vivienda de precio medio. El rastreador tiene en cuenta los costos mensuales de capital e intereses, teniendo en cuenta las tasas hipotecarias actuales, así como los costos asociados con impuestos, seguros de propiedad y seguros hipotecarios privados, para determinar el costo mensual total de mantener la vivienda.
HOAM utiliza el umbral estándar del 30% de los ingresos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) para medir la asequibilidad. Si los costos anuales son inferiores al 30% de los ingresos, la propiedad de la vivienda se considera asequible; si son más altos, la propiedad de una vivienda se considera inasequible.
He aquí por qué el mercado inmobiliario era tan atractivo en medio de COVID en comparación con hoy:
diciembre 2020
- Ingreso familiar medio = $68,585
- Precio medio de una vivienda = $286,800
- Tasa de interés hipotecaria = 2,7%
- Costo mensual total = $1,596
- Asequibilidad = 28%
diciembre 2025
- Ingreso familiar medio = $85,331
- Precio medio de una vivienda = $398,667
- Tasa de interés hipotecaria = 6,2%
- Costo mensual total = $2,999
- Asequibilidad = 42%
Si puede permitirse una casa porque sus ingresos pueden cubrir todos los costos, debe hacer cálculos. Considere la seguridad de su empleo y pregúntese siempre si una compra le permitiría continuar financiando otros objetivos como la jubilación o la educación.
Está bien desacelerar el financiamiento durante algunos años, pero si la compra de una casa descarrila sus planes a largo plazo, es posible que se esté excediendo.
Siempre me gusta recordarle a la gente que ser propietario de una casa no es la única forma de acumular riqueza. Los inquilinos deben recordar que el dinero que habrían gastado en el pago inicial, la hipoteca, los impuestos, el seguro y el mantenimiento continuo está disponible para ahorrar e invertir en el futuro.
Actualización sobre refinanciamiento
Si tiene una tasa hipotecaria en el rango del 7%, probablemente haya estado observando cada movimiento en el mercado hipotecario, por lo que es tentador caer por debajo de la marca del 6%. Dado que cada refinanciamiento tiene un costo, es necesario hacer cálculos.
Fannie Mae tiene una buena calculadora, pero la idea básica es calcular los costos totales de cierre de refinanciar un préstamo y luego dividir esa cantidad por los ahorros mensuales que significará para usted el refinanciamiento. El resultado le indica cuántos meses tardará una refinanciación en alcanzar el punto de equilibrio.
Por ejemplo, si los costos de cierre son de $5,000 y el refinanciamiento le ahorra $200 por mes, deberá conservar el préstamo durante 25 meses para cubrir los gastos del refinanciamiento. Incluso si tiene un horizonte temporal más largo y el valor de su casa ha aumentado, es posible que pueda renunciar al seguro hipotecario privado (PMI), que también puede ahorrarle dinero.
Jill Schlesinger, CFP, es analista de negocios en CBS News. Como ex comerciante de opciones y CIO de una firma de asesoría de inversiones, agradece comentarios y preguntas en Askjill@jillonmoney.com. Visite su sitio web en www.jillonmoney.com.
