California cuesta demasiado. La causa fundamental de nuestra crisis de asequibilidad es el alto costo de la vivienda. Los alquileres elevados y las viviendas costosas están expulsando a las familias y a los empleos bien remunerados de California. Nuestra crisis de vivienda está dificultando la contratación de maestros, trabajadores de cuidado infantil y agentes de policía. y está estrechamente vinculado a nuestra crisis de personas sin hogar en las calles.
Mis padres, carteros y maestros, hoy no podían permitirse la modesta casa en la que crecimos mis hermanas y yo.
A las generaciones de sus hijos y nietos se les niegan las mismas oportunidades que ellas disfrutaron. Y ese es el pecado original de la política de California: destruir el sueño de ser propietario de una vivienda. Es hora de solucionar esto: porque si abordamos adecuadamente la necesidad básica de viviendas asequibles, volveremos a encaminar a California.
En las últimas décadas, hemos destruido fundamentalmente nuestro mercado inmobiliario al aumentar los costos de construcción y limitar la oferta de viviendas nuevas. Por una variedad de razones bien intencionadas, hemos cobrado honorarios excesivos, instituido largos procesos de aprobación burocráticos y nos hemos visto paralizados por demandas innecesarias. Básicamente, hemos impuesto un impuesto inicial a las viviendas nuevas que es tan alto que, combinado con el aumento de los costos de la tierra, es simplemente imposible construir muchas casas y apartamentos.
La solución más importante para desbloquear los millones de viviendas nuevas que necesitamos es reducir los costos asociados con la construcción, comenzando por los más fáciles de controlar: es decir, los costos directos impuestos a las viviendas nuevas en forma de impuestos (las ciudades los llaman tarifas) y los costos indirectos impuestos por largas demoras burocráticas.
En San José hicimos precisamente eso.
Comenzamos por reducir drásticamente el tiempo que lleva emitir permisos de construcción haciendo que el proceso sea administrativo en lugar de político. Luego dimos un paso más. Vimos que las altísimas tasas municipales impedían la construcción de nuevas casas. Fue un callejón sin salida. Queríamos tarifas para financiar los servicios, pero esas tarifas eran tan exorbitantes (hasta el 20% del costo total de construcción) que no conseguíamos las viviendas que nuestros residentes necesitaban. Y, por supuesto, como no construimos nada, no cobramos ninguna tarifa de todos modos.
Cuando redujimos estas tarifas, vimos un impacto inmediato. Ya se ha iniciado la construcción de más de 2.000 casas que tenían un reclamo pero no fueron construidas. Y este año se construirán 2.000 viviendas más que de otro modo no hubieran sido posibles. Hicimos los cálculos, nos quitamos del camino y el resultado es espectacular.
Ahora necesitamos hacer precisamente eso en todo el país. Y más.
Cuando se producen retrasos, podemos hacer más para reducir las demandas que pueden dar lugar a que viviendas de vital necesidad se encuentren en los tribunales en lugar de estar en construcción. Las leyes ambientales deben proteger nuestras áreas naturales y no se debe abusar de ellas para impedir la construcción de viviendas en los centros de nuestras ciudades.
Gracias a las nuevas tecnologías y reformas, ahora es más fácil que nunca acortar los tiempos de obtención de permisos e inspecciones. En San José, permitimos a constructores y arquitectos de confianza “autocertificar” sus planos utilizando herramientas en línea, acelerando significativamente el proceso y reduciendo costos. Deberíamos hacer esto a nivel nacional. Un importante estudio encontró que reducir los tiempos de aprobación en un 25% podría aumentar la tasa de producción de viviendas en California hasta en un 33%.
Pero estos son sólo los primeros pasos. Un gran paso será si abordamos el alto costo de la vivienda cambiando fundamentalmente la forma en que construimos viviendas.
Los expertos en vivienda del Centro Terner han descubierto que los edificios industriales son hasta un 25% más baratos y pueden construirse hasta un 50% más rápido. Y creo que esto es sólo el comienzo de los ahorros, que no harán más que aumentar a medida que crezcamos.
Así como California ayudó a reducir drásticamente el costo de la energía solar al ayudar al mercado a lograr economías de escala, podemos hacer lo mismo en el sector de la vivienda utilizando dinero estatal para fomentar la construcción de fábricas y al mismo tiempo crear empleos fabriles con salarios altos. Podemos incentivar la innovación en la construcción vinculando nuevos dólares federales y créditos fiscales a métricas como el costo de construcción por pie cuadrado. Ya existen enfoques fabricados en fábrica, lo que permite al mercado responder rápidamente incentivándolos a un menor costo por unidad.
La construcción de viviendas en fábricas de California debería ser una pieza central de la política industrial del estado. La casa modesta que mis padres de clase trabajadora podían permitirse significaba seguridad económica, estabilidad y, lo que es igualmente importante, esperanza de un futuro mejor para toda nuestra familia. Hoy en día, los trabajadores e incluso los ricos simplemente ya no tienen posibilidades realistas de comprar su propia casa. Hoy en día, toda una generación de jóvenes californianos se ha resignado a pagos de alquiler de por vida que están alimentando el resentimiento y perjudicando su estabilidad económica a largo plazo.
Resolver primero y completamente la crisis de vivienda mediante la construcción de las viviendas que necesitamos hará que sea más fácil abordar muchos otros desafíos que enfrenta California y brindará a las familias jóvenes nuevas esperanzas de un futuro mejor. Por eso es urgente que aprovechemos la riqueza de nuevas innovaciones e ideas que reducen los costos de la vivienda y nos hagamos responsables de implementarlas. Las soluciones están ahí. Tengamos el coraje político de implementarlas.
Matt Mahan es el alcalde de San José. Se postula para ser el próximo gobernador de California.
