El engranaje negativo ahora está oficialmente muerto, enterrado e incinerado en el presupuesto federal de Jim Chalmers.
A menos que esté comprando una casa o apartamento de nueva construcción, ya debe ser propietario de su propiedad antigua con intereses negativos para beneficiarse de la deducción fiscal.
Los futuros inversores se verán obligados a comprar nuevas propiedades si también quieren beneficiarse de la exención fiscal.
Si se pregunta si está permitido demoler una propiedad antigua existente y construir una nueva y luego disfrutar de los beneficios del engranaje negativo, la respuesta es un rotundo no.
El nuevo edificio debe agregar para proporcionar.
Este no es el caso de un edificio nuevo idéntico. Si el bloque se subdivide o se convierte en apartamentos, las compras posteriores pueden verse afectadas negativamente.
Puede que el exlíder laborista Bill Shorten no haya participado en la redacción del presupuesto de este año, pero su legado cobra gran importancia.
Cuando el tesorero Jim Chalmers visitó la oficina del Daily Mail durante el cierre, le preguntamos sobre algunas similitudes entre las reformas en el presupuesto de este año y el desafortunado manifiesto de Shorten de 2019. Nos dijo: “Tengo mucho tiempo para Bill”. En ese momento, Chalmers actuaba como portavoz financiero en la sombra de Shorten.
Chalmers también destacó la importancia de que las nuevas construcciones “amplíen la oferta” para calificar para el apalancamiento negativo.
Y si se pregunta cómo garantizará la Oficina de Impuestos el cumplimiento ante esta creciente complejidad, no tema: el Presupuesto incluye financiación para miles de nuevos empleados de la Oficina de Impuestos de Australia, lo que Chalmers nos confirmó que es parte de la estrategia del Gobierno para garantizar que estos cambios funcionen.
Para la mayoría de los australianos, los cambios negativos probablemente sean el ajuste más significativo dentro del presupuesto.
Independientemente de que la gente invierta en propiedades o no, el deseo de hacerlo ha estado muy extendido en Australia durante muchos años. Chalmers ahora está haciendo lo que Shorten esperaba, pero el Primer Ministro lo descartó específicamente antes de las últimas elecciones. Por lo tanto, los próximos ajustes son sin lugar a dudas una promesa incumplida.
No entre en pánico si ya posee una propiedad
El modelo esbozado por Chalmers en su presupuesto de 2026 incluye abolir el apalancamiento negativo para las propiedades existentes y permitir la deducción fiscal solo para las nuevas construcciones, independientemente de si son casas o unidades.
Pero antes de que cualquiera que sea propietario de una unidad o casa ya construida entre en pánico, no haga eso.
Al menos no en lo que respecta a su deducibilidad fiscal.
El Partido Laborista otorga este derecho a cualquiera que actualmente posea propiedades con sesgos negativos. Simplemente no los venda y espere hacer lo mismo la próxima vez a menos que compre un modelo nuevo.
La razón principal por la que Chalmers busca este cambio es facilitar la entrada al mercado de compradores de viviendas nuevas.
El Partido Laborista afirma que sus cambios sobre cómo y cuándo las personas pueden comportarse negativamente, junto con sus cambios en la desgravación fiscal sobre las ganancias de capital, respaldarán a 75.000 hogares adicionales durante la próxima década.
Por supuesto, esta cifra no se puede verificar incluso si hay un aumento en la propiedad de viviendas.
Es casi imposible demostrar que se trata de una relación causal, y el modelo para respaldar esta afirmación no se incluyó en los documentos presupuestarios.
La verdad es que Chalmers quiere desde hace tiempo limitar la deuda negativa, pero lo interesante de este presupuesto es la forma en que lo ha hecho.
Si bien probablemente no sea una coincidencia que el modelo sea similar a aquel con el que Shorten intentó ganar una elección, es más complicado y distorsiona el mercado que si el Partido Laborista simplemente hubiera restringido el número de propiedades que los contribuyentes podrían calificar negativamente.
Pero ese es el objetivo para el gobierno. Quiere distorsionar el mercado o, como le gusta decir, crear igualdad de condiciones entre inversores y compradores de viviendas.
Y ese será sin duda el caso de las propiedades existentes.
¿Quién compraría una propiedad existente como inversión?
¿Quién en su sano juicio compraría un edificio existente como inversión con un préstamo financiado, a menos que pueda evaluarlo negativamente cuando puede comprar una propiedad recién construida y hacerlo?
El gobierno espera que el creciente interés de los inversores en la compra de viviendas nuevas conduzca a que se introduzcan más viviendas en el mercado, lo que ayudará a combatir la escasez de viviendas y tal vez incluso mitigar el aumento de los precios de la vivienda.
Pero luego todo se vuelve más complicado y quizás más caótico. Si el valor de las casas no aumenta lo suficientemente rápido como para atraer inversores, la cuestión de si es posible o no un apalancamiento negativo se vuelve discutible.
Y existe una posibilidad real de que, al menos hasta cierto nivel de precios, los precios de dichas propiedades tampoco aumenten tan rápido como solían hacerlo, ya que los inversores quedan excluidos del mercado para comprar viviendas existentes (porque no se les permite influir negativamente en sus compras).
Da la impresión de que Chalmers estaría contento con este resultado, aunque no quiere decirlo en voz alta, o al menos no demasiado alto, para que los propietarios de viviendas existentes, cargados con grandes hipotecas, entren en pánico. Y no me refiero sólo a los inversores.
También existe una pregunta legítima sobre qué le sucede a alguien que, por ejemplo, alquila apartamentos antiguos si su propietario actual comienza a vender las propiedades para obtener una ganancia de capital.
Es más probable que los nuevos compradores sean propietarios de viviendas que inversores. Entonces, ¿adónde van los inquilinos desalojados?
Algunos pueden permitirse el lujo de alquilar apartamentos nuevos. Los inversores siguen siendo negativos, pero no todos necesariamente estarán en esta situación financiera. No se puede descartar que los cambios al apalancamiento negativo puedan tener la consecuencia no deseada de hacer la vida aún más difícil a los inquilinos de entornos socioeconómicos más bajos.
Pero hay que darle crédito a Chalmers cuando corresponde. En primer lugar, está haciendo algo en lo que cree, no para ganar un concurso de popularidad.
Cree que la asequibilidad de la vivienda es un problema y que los incentivos para los inversores son demasiado generosos, en detrimento de los nuevos compradores de viviendas.
Y probablemente tenga razón en eso, independientemente de si lo hizo de la manera correcta o no.
El Tesorero tampoco está persiguiendo sus cambios de apalancamiento negativo como una captura de impuestos, porque las disposiciones de derechos adquiridos y el apalancamiento negativo continuo en las nuevas construcciones significan que Chalmers ya no estará cuando el Tesoro obtenga ingresos fiscales significativos a partir de los cambios.
Quizás estemos hablando de décadas en lugar de años.
Los documentos presupuestarios señalan que el año pasado el 83 por ciento de los préstamos a nuevos inversores fueron para propiedades existentes y no para edificios nuevos.
Este cambio de política tiene como objetivo cambiar eso, y ciertamente lo hará. Quizás el dato más interesante, sin embargo, sea el impacto que tendrán los cambios en la inversión inmobiliaria general.
¿El hecho de que el apalancamiento negativo persista en los edificios nuevos da como resultado que quienes compren edificios existentes o que solo algunos de esos inversionistas se escapen?
Muchos otros, sin embargo, están trasladando sus inversiones a otras clases de activos o, peor aún, invirtiendo en el extranjero, incluso en bienes raíces en el extranjero.
La ley de las consecuencias no deseadas siempre forma parte de la ecuación del riesgo cuando se descubre un cambio fiscal como este, y ningún modelo puede decir con certeza que no se producirán resultados perversos.
Pero Chalmers tiene al menos una oportunidad de reformar al primer líder laborista que apoye su ascenso a la cima.
