Un concejal local se encuentra en el centro de una batalla judicial de cuatro años después de que los trabajadores de su vecino comenzaran a demoler una “cerca a prueba de perros” alrededor de su casa de campo valorada en £1,2 millones.
El amante de los perros David Todd, de 69 años, y su pareja Caroline Hodge, de 65, compraron su casa “grande” Wyland Wood, que se encuentra en 2,7 acres en East Sussex, en 2018.
Dijeron que los agentes de bienes raíces les aseguraron que estaba rodeado por una cerca a prueba de perros para garantizar la seguridad de sus dos labradores.
Pero en medio de una disputa sobre los límites de su propiedad, estalló una batalla legal cuando el nuevo vecino Richard Marsh “decidió unilateralmente” derribar la cerca, según escuchó el Tribunal Superior de Londres.
Se dice que el señor Marsh lo reemplazó por otro en una posición diferente, que rodea parte de lo que el señor Todd y la señora Hodge describen como su jardín.
Marsh, de 44 años, y su esposa Rebecca, de 40, compraron una propiedad vecina con un bosque maduro y una pradera en mayo de 2021.
Dicen que esto incluía medio acre de tierra dentro de la cerca, que según la pareja de ancianos vecina es parte de su jardín.
El señor y la señora Marsh dicen que la valla estaba en el lugar equivocado y no sólo cerraba parte del terreno que habían comprado, sino que también significaba que el prado, que él había comprado a través de una empresa de su propiedad, estaba efectivamente “cercado” e inaccesible.
El amante de los perros David Todd, de 69 años, y su pareja Caroline Hodge, de 65, compraron su casa “grande” Wyland Wood, que se encuentra en 2,7 acres en East Sussex, en 2018.
Richard Marsh, de 44 años, y su esposa Rebecca, de 40, compraron una propiedad vecina con un bosque antiguo y una pradera en mayo de 2021; las dos parejas han estado en una batalla judicial desde entonces.
Los vecinos acudieron a los tribunales el año pasado cuando el señor y la señora Marsh ganaron un fallo según el cual la valla no marcaba el verdadero límite y que el medio acre en disputa y una franja de acceso clave les pertenecían según el límite escrito en los registros de la propiedad.
Pero el señor Todd, que forma parte del consejo municipal de Salehurst y Robertsbridge, y su socio ahora están apelando este fallo ante el Tribunal Superior.
Dicen que se les debería dar el terreno porque un “comprador razonable” habría pensado que la valla marcaba el límite al comprarlo.
También hicieron un “acuerdo de límites” por correo electrónico con el propietario anterior de la tierra de Marshes, confirmando que todo lo que está dentro de la cerca les pertenece.
Pero el señor y la señora Marsh están contraatacando, insistiendo en que la valla debe ser movida porque es “completamente improbable” que el propietario anterior hubiera llegado a un acuerdo para introducir sus propias tierras en el interior.
El tribunal escuchó que el Sr. Todd, amante de los perros, y su socia, la Sra. Hodge, compraron su “hermosa casa de campo independiente de piedra del siglo XIX, de cuatro dormitorios y tres baños, cerca de Robertsbridge, East Sussex, por alrededor de £ 1,2 millones en 2018.
La propiedad tiene un salón, una sala para perros y una sala para botas y está ubicada en 2,7 acres de jardines y bosques, así como su propia “excelente casa en el árbol”.
Durante el juicio del año pasado, la pareja dijo al Tribunal de Distrito de Hastings en East Sussex que los agentes inmobiliarios les habían asegurado que la propiedad estaba rodeada por una “cerca a prueba de perros” para mantener seguras a sus mascotas, a las que Hodge describió como “queridas”.
En la foto, la casa del señor Todd y la señora Hodge en Wyland Wood en Robertsbridge, East Sussex.
Pero más tarde se vieron envueltos en una disputa con los vecinos de Robertsbridge, el señor y la señora Marsh, después de que la pareja comprara un antiguo bosque junto a la casa del concejal y un prado adyacente a través de una de las empresas del señor Marsh.
El señor y la señora Marsh insistieron en que habían comprado alrededor de medio acre de tierra dentro de la cerca a prueba de perros y en lo que el señor Todd y la señora Hodge pensaban que era su jardín.
Una amarga batalla judicial estalló cuando el Sr. Marsh “decidió unilateralmente derribar la cerca” y planeó reemplazarla con otra en la línea fronteriza en el título del documento, dijo Evan Price, el abogado del Sr. Todd, a la Corte Suprema.
Esto llevó al Sr. Todd y a la Sra. Hodge a obtener una orden judicial que exigía al Sr. Marsh que dejara de quitar la cerca, no construyera una nueva y reemplazara las partes ya retiradas.
En el Tribunal de Distrito, Todd le dijo al juez que creían que “todo lo que había en la cerca era lo que compramos”.
Añadió que la propiedad estaba descrita en los documentos del agente como “segura para perros” debido a la valla.
La cerca debe considerarse un límite porque es la característica física más obvia en el terreno, dijo, afirmando que, en cualquier caso, el propietario anterior acordó por correo electrónico que el límite estaba allí mientras se llevaban a cabo discusiones sobre compartir el costo de reparar la cerca.
Pero la jueza Caroline Parker falló a favor del señor y la señora Marsh el año pasado, diciendo que parte de la valla a prueba de perros se encontraba entre 6 y 8 metros fuera del límite de papel de su propiedad, que está marcado por una línea de árboles y los restos de una antigua valla de alambre.
El juez dijo: “Los demandantes querían un jardín seguro para perros”. Según los documentos de venta, así era. En dos visitas, un agente inmobiliario les mostró el jardín.
Añadió que la pareja “creía que la valla marcaba el límite y, como tal, era más obvia que la línea de árboles”.
Ella rechazó su solicitud, alegando que el bosque y el prado se habían ofrecido por separado al concejal y a su socio cuando compraron la casa, pero ellos se negaron a comprarlos.
“El hecho de que los datos del agente inmobiliario indiquen que el jardín es ‘seguro para perros’ no es suficiente para demostrar que un comprador razonable habría entendido que esto significaba que la valla marcaba el límite”, añadió.
El juez Parker desestimó su reclamo, diciendo que al señor y la señora Marsh se les permitió cercar el medio acre de tierra y separarlo del jardín del consejo.
También concedió al señor y la señora Marsh £3.174 en concepto de indemnización por daños y perjuicios.
Price, que apeló el fallo ante la Corte Suprema esta semana en nombre del consejo y su socio, dijo que habían creído que estaban comprando una “propiedad a prueba de perros” con un límite muy visible.
Le preguntó a un juez: “Si no puedes confiar en lo que hay, ¿en qué puedes confiar?”.
Argumentó que incluso si el límite en el papel no correspondía a la línea de la cerca, Todd y su socio habían obtenido un “acuerdo de límites” vinculante del propietario anterior, Stephen Baldwin, en conversaciones y correos electrónicos relacionados con las reparaciones de la cerca después de que se mudaron.
“Una conversación sobre la valla de un jardín puede equivaler a un acuerdo de límites”, dijo al juez de la Corte Suprema, el juez Michael Green.
“Los acuerdos verbales son cada vez más importantes”. “Para que haya habido un acuerdo fronterizo, no debe haber habido ninguna disputa sobre la frontera”.
Pero Philip Sissons, en nombre del señor y la señora Marsh, dijo que el ayuntamiento y su socio sabían que el terreno contiguo a ellos no estaba incluido en la venta de su casa y podrían haber verificado los límites en papel.
Se les ofreció el otro terreno cuando compraron Wyland Wood, pero lo rechazaron, dijo.
También rechazó su argumento alternativo, que se basaba en un “acuerdo de límites” con Baldwin.
Sissons dijo: “Los denunciantes alegaron que se llegó a un acuerdo entre el señor Todd y el señor Baldwin en agosto de 2019 mediante el cual la valla a prueba de perros y ciervos marcaba el final de Wyland Wood”.
“Este argumento se basó en un puñado de correos electrónicos en los que el Sr. Todd indicó que la valla, que describió como la valla fronteriza, necesitaba reparaciones y el Sr. Baldwin acordó contribuir a esas reparaciones”.
“En su fallo, la juez aceptó la evidencia “directa y honesta” del Sr. Baldwin de que no había estado de acuerdo en que la cerca a prueba de ciervos y perros fuera el límite. El juez tenía toda la razón cuando concluyó que no se había llegado a ningún acuerdo de límites”.
El prado habría estado “cerrado e inaccesible” cuando se vendió al señor y la señora Marsh en 2021 si la valla realmente hubiera sido el límite, dijo.
Sissons añadió que era “completamente improbable” que el propietario anterior hubiera llegado a un acuerdo para gestionar su propia pradera.
El juez señaló que cortar el acceso a la pradera era algo que “nadie en su sano juicio habría hecho”, y añadió: “Ahora, cuatro años después, todavía estamos ante el tribunal”.
Se reservó el derecho de pronunciar su veredicto en el caso más adelante, al final de una audiencia de dos días.
